Bài giảng Kế toán tài chính 2 - Chương 2: Bất động sản đầu tư - Hoàng Huy Cường

0X6. 
Ngày 01/11/20x7 doanh nghiệp không tiếp tục cho thuê 
hoạt động, tiến hành sửa chữa và bán nhà vào tháng 
12/20x7. 
Yêu cầu: Doanh nghiệp sẽ ghi nhận bất động sản trên 
như thế nào tại ngày 01/11/20x7? 
39 
x/x/x 1/11/x7 12/x8 
Ví dụ 13 
Ví dụ 14 
• Doanh nghiệp A xây dựng một chung cư cao cấp để bán cho 
các khách hàng. Tháng 5/20X7 công trình hoàn thành. 
• Ngày 01/3/20X8, công ty A đã ký hợp đồng cho công ty B 
thuê toàn bộ chung cư này trong 3 năm. 
Yêu cầu: BĐS trên được ghi nhận như thế nào tại ngày 
01/03/20x8? 
40 
x/x/x 5/x7 1/3/x8 
6/25/2017 
21 
Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán 
 TK 217 
 TK 2147 
 TK 1567 
 TK 5117 
 TK 632 
41 
Tài khoản sử dụng 
Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư 
42 
Bên Nợ Bên Có 
Nguyên giá BĐS đầu tư 
giảm trong kỳ 
Nguyên giá BĐS đầu tư 
tăng trong kỳ 
Dư Nợ 
Nguyên giá BĐS đầu tư 
còn lại cuối kỳ. 
6/25/2017 
22 
Tài khoản 2147 – Hao mòn BĐS đầu tư 
43 
Bên Nợ Bên Có 
Hao mòn bất động sản đầu 
tư tăng lên trong kỳ 
Hao mòn bất động sản 
đầu tư giảm đi trong kỳ 
Dư Có 
Giá trị hao mòn BĐS đầu tư 
luỹ kế đến cuối kỳ. 
Tài khoản 1567 – Hàng hóa bất động sản 
44 
Bên Nợ Bên Có 
Trị giá thực tế hàng hoá bất động 
sản bán trong kỳ, hoặc chuyển 
thành bất động sản đầu tư; 
•Trị giá thực tế hàng hoá bất động 
sản mua về để bán; 
•Giá trị còn lại của bất động sản 
đầu tư chuyển thành hàng tồn 
kho; 
•Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng 
cấp triển khai cho mục đích bán 
ghi tăng giá gốc hàng hoá bất 
động sản chờ bán 
Dư Nợ 
Trị giá thực tế hàng hoá bất 
động sản còn lại cuối kỳ. 
6/25/2017 
23 
Tài khoản 5117 – DT kinh doanh BĐS ĐT 
45 
Bên Nợ Bên Có 
Doanh thu kinh doanh bất 
động sản phát sinh trong kỳ. 
•Kết chuyển doanh thu 
thuần để xác định kết quả 
kinh doanh trong kỳ 
TK này không có số dư 
Tài khoản 632 – Giá vốn hàng bán 
46 
Bên Nợ Bên Có 
Kết chuyển toàn bộ chi phí kinh 
doanh BĐS đầu tư phát sinh trong 
kỳ để xác định kết quả hoạt động 
kinh doanh. 
Số khấu hao BĐS đầu tư trích 
trong kỳ; 
Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải 
tạo BĐS đầu tư không đủ điều 
kiện tính vào nguyên giá BĐS 
đầu tư; 
Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ 
cho thuê hoạt động BĐS đầu tư 
trong kỳ; 
Giá trị còn lại của BĐS đầu tư 
bán, thanh lý trong kỳ; 
Chi phí của nghiệp vụ bán, 
thanh lý BĐS đầu tư phát sinh 
trong kỳ. 
TK này không có số dư 
6/25/2017 
24 
Các nghiệp vụ phát sinh chủ yếu 
Mua BĐS đầu tư 
Xây dựng BĐS đầu tư 
Chi phí phát sinh sau ghi nhận 
ban đầu Bán BĐS đầu tư 
Khấu hao BĐS đầu tư 
Cho thuê hoạt động BĐS 
Bán bất động sản đầu tư 
Cải tạo BĐS đầu tư để bán 
Chuyển đổi mục đích nắm giữ 
47 
Mua bất động sản đầu tư 
48 
TK 217 
TK 11*, 331,  
TK 133 
TK 333 
6/25/2017 
25 
Bài tập thực hành số 1 
• Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà 
trên đất, giá mua là 1.400 triệu đồng thanh toán 
bằng chuyển khoản. Chi phí môi giới thanh toán 
bằng tiền mặt là 7 triệu đồng. Giá trị nhà trên đất 
được xác định là 200 triệu đồng. Doanh nghiệp 
mua chờ tăng giá để bán lại. 
49 
Mua trả chậm 
50 
TK 217 
TK 11*, 331, 333 
TK 133 
TK 635 TK 242 
6/25/2017 
26 
Bài tập thực hành số 2 
• Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất, 
giá mua trả ngay là 5.000 triệu đồng. Tại thời điểm mua phải 
thanh toán ngay 1.500 triệu đồng, số còn lại trả dần trong 10 
năm, mỗi năm 350 triệu đồng. DN chuyển khoản 1.500 triệu 
đồng trả cho người bán. Tổng số lãi trả chậm trong 10 năm 
là 2.310 triệu đồng (lãi suất cố định là 12%/năm tính trên số 
dư nợ gốc giảm dần). 
• Thuế trước bạ phải nộp là 25 triệu đồng, đã nộp bằng tiền 
mặt. 
• Chi phí môi giới thanh toán bằng tiền mặt là 2,2 triệu đồng, 
trong đó có thuế GTGT 0,2 triệu đồng. 
• Doanh nghiệp đang giữ tài sản để chờ tăng giá. 
51 
BĐS đầu tư qua xây dựng 
52 
TK 241 
TK 11*, 331 
TK 133 
TK 217 
6/25/2017 
27 
Bài thực hành số 3 
• Chuyển quyền sử dụng đất, giá mua là 300 triệu đồng trả 
ngay bằng tiền mặt. Doanh nghiệp tiến hành phân lô, xây 
dựng nhà để cho thuê theo một số hợp đồng thuê hoạt động. 
Chi phí phát sinh khi xây dựng như sau: 
– Vật liệu mua ngoài thanh toán bằng TGNH: 200 triệu đồng 
– Công cụ dụng cụ xuất kho loại phân bổ 1 lần: 30 triệu 
đồng 
– Tiền lương phải trả công nhân viên: 120 triệu đồng 
– Chi phí dịch vụ mua ngoài phải trả 5,2 triệu đồng 
– Chi phí khác thanh toán bằng tiền mặt: 7 triệu đồng 
• 10 tháng sau công trình hoàn thành và sẵn sàng để bán 
hoặc cho thuê hoạt động. 
53 
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu 
• Tăng lợi ích kinh tế: 
54 
TK 241 
TK 11*, 331 
TK 133 
TK 217 
Ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư 
6/25/2017 
28 
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu 
• Không tăng lợi ích kinh tế: 
55 
TK 632 
TK 11*, 331 
TK 133 
TK 242 
Ghi tăng giá vốn hàng bán hoặc phân bổ dần vào giá vốn hàng bán 
Bài tập thực hành số 4 
• Công ty An Phương tiến hành sửa chữa một bất 
động sản đầu tư đã xuống cấp trầm trọng, chi phí 
phát sinh gồm: 
- Mua vật liệu xây dựng đưa vào sửa chữa 220 
triệu đồng, trong đó có thuế GTGT 20, đã thanh 
toán bằng TGNH. 
- Nhân công khoán cho nhà thầu 50 triệu đồng, 
thanh toán bằng chuyển khoản. 
- Chi phí khác bằng tiền mặt 10 triệu đồng. 
• Công việc sửa chữa đã hoàn thành, đưa vào cho 
thuê. 
56 
6/25/2017 
29 
Bài tập thực hành số 5 
• Bên thuê văn phòng thông báo một bên tường 
nhà bị thấm. Công ty An Phương đã khoán cho 
công ty xây dựng Hòa Bình thực hiện sữa chữa 
với tổng chi phí là là 5,5 triệu đồng, trong đó có 
thuế GTGT 10%, thanh toán bằng tiền mặt. 
57 
Khấu hao bất động sản đầu tư 
58 
TK 2147 
TK 632 
Lưu ý : Trường hợp BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, doanh 
nghiệp không trích khấu hao mà xác định tổn thất do giảm giá 
trị 
6/25/2017 
30 
Đánh giá tổn thất do giảm giá trị 
59 
TK 217 
TK 632 
BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, kế toán xác định tổn thất do 
giảm giá trị (tương tự như việc xác định dự phòng giảm giá 
của hàng hóa bất động sản) 
Cho thuê bất động sản đầu tư 
60 
TK 632 
TK 2147 
TK 632 
TK 11*, 331 
TK 133 
TK 3387 
TK 11*, 131 
TK 3331 
TK 511 
6/25/2017 
31 
Bài tập thực hành số 6 
• Doanh nghiệp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, thời 
hạn thuê là 1 năm, giá thuê chưa thuế GTGT mỗi tháng là 
10.000.000đ, thuế GTGT thuế suất 10%. Theo thoả thuận 
bên thuê phải tiền thuê mỗi đầu 6 tháng. Doanh nghiệp đã 
nhận đủ số tiền thuê của 6 tháng đầu tiên. 
• Chi phí môi giới cho thuê thanh toán bằng tiền mặt 
500.000đ. 
• Khấu hao hằng tháng phải trích cho TSCĐ này là 
2.000.000đ. 
61 
Bán bất động sản đầu tư 
62 
TK 632 
TK 217 
TK 2147 
TK 5117 
TK 11*, 131 
TK 3331 
Trường hợp: không cần sửa chữa trước khi bán 
6/25/2017 
32 
Bài tập thực hành số 7 
• Công ty CP ABC bán một bất động sản đầu tư có 
nguyên giá là 1.200 triệu đồng, đã trích khấu hao 
100 triệu đồng. Giá bán chưa thuế GTGT là 2.000 
triệu đồng, thuế GTGT 10%, đã thu bằng chuyển 
khoản. 
63 
Sửa chữa BĐS đầu tư để bán 
64 
TK 1567 
TK 217 
TK 2147 
TK 154 
TK 11*, 152, 
331, 334, 
TK 133 
6/25/2017 
33 
Bài tập thực hành số 8 
• Sau thời gian đầu tư BĐS, doanh nghiệp quyết định 
cải tạo, sửa chữa khu nhà quận 9 để bán theo hợp 
đồng đã ký kết. Bất động sản này có nguyên giá là 
1.020 triệu đồng, đã trích khấu hao 20 triệu đồng. 
• Chi phí thuê ngoài nâng cấp thanh toán bằng 
chuyển khoản 44 triệu đồng, trong đó có thuế GTGT 
4 triệu đồng. Công việc cải tạo đã xong, sẵn sàng 
để giao cho khách hàng. 
65 
Chuyển đổi mục đích nắm giữ 
• BĐS đầu tư  BĐS CSH sử 
dụng 
• BĐS CSH sử dụngBĐS đầu 
tư 
• BĐS đầu tư  Hàng hóa BĐS 
• Hàng hóa BĐSBĐS đầu tư 
66 
6/25/2017 
34 
BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu sử dụng 
67 
TK 217 
TK 2147 
TK 213 
TK 211 
TK 2141, 2143 
Trường hợp BĐS đầu 
tư đang nắm giữ chờ 
tăng giá khi chuyển 
thành BĐS chủ sở 
hữu sử dụng thì không 
có bút toán số 2 
Khi CSH bắt đầu sử dụng 
1 
2 
BĐS chủ sở hữu sử dụng BĐS đầu tư 
68 
TK 217 
TK 211, 213 
TK 2141, 2143 
Khi CSH kết thúc sử dụng TS 
TK 2147 
Trường hợp chuyển 
thành BĐS đầu tư nắm 
giữ chờ tăng giá 
TK 
211,213 
TK 217 
TK 2141 
6/25/2017 
35 
1. Công ty Đất Xanh quyết định ngưng việc cho thuê 
khu văn phòng ở quận 7, chuyển thành phòng giới 
thiệu sản phẩm. Khu văn phòng cho thuê này có 
nguyên giá 3.000 triệu đồng, giá trị quyền sử dụng 
đất là 2.000 triệu đồng (không thời hạn), giá trị nhà 
trên đất 1.000triệu đồng, đã khấu hao đến thời 
điểm hiện tại là 500 triệu đồng. 
2. Chi tiền mặt quét vôi lại toàn bộ khu văn phòng 12 
triệu đồng, kế toán phân bổ vào chi phí trong 1 
năm. 
69 
Bài tập thực hành số 9 
70 
TK 217 
TK 1567 
BĐS đầu tư thành hàng hóa BĐS 
TK 217 
TK 1567 
Hàng hóa BĐS thành BĐS đầu tư 
TK 2147 
CSH bắt đầu triển khai mục đích bán CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động 
BĐS đầu tư và Hàng hóa BĐS 
6/25/2017 
36 
Chứng từ kế toán 
• Hợp đồng mua bán 
• Hóa đơn 
• Chứng từ nộp thuế 
Mua ngoài 
• Biên bản quyết toán 
• Biên bản nghiệm thu 
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
• Giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng 
Xây dựng 
• Bảng tính và phân bổ khấu hao Khấu hao 
• Hợp đồng cho thuê 
• Hóa đơn 
Cho thuê 
• Biên bản thanh lý 
• Hợp đồng mua bán 
Thanh lý, 
nhượng bán 
72 
Trên Bảng Cân đối kế 
toán 
Bất động sản đầu tư 
Nguyên giá 
Hao mòn lũy kế 
Trên Báo cáo KQHĐKD 
- Liên quan đến cho 
thuê: 
 + Doanh thu bán hàng 
và CCDV 
+ Giá vốn hàng bán 
- Liên quan đến thanh lý, 
nhượng bán 
 + Chênh lệch giữa khoản 
thu từ việc thanh lý, 
nhượng bán với giá trị 
còn lại của BĐSĐT và chi 
phí thanh lý được trình 
bày là Thu nhập hoặc Chi 
phí khác 
Trên Báo cáo lưu 
chuyển tiền tệ 
Dòng tiền liên quan 
đến mua, bán, cho 
thuê BĐS đầu tư là 
dòng tiền từ hoạt 
động đầu tư. 
 Bản thuyết minh BCTC
 - Các chính sách liên 
quan đến BDS Đt 
- Số liệu chi tiết của 
BĐSĐT 
Trình bày thông tin trên BCTC