Bài giảng Kế toán tài chính 2 - Chương 2: Kế toán bất động sản đầu tư

3/20X7, đơn vị bắt đầu đưa vào sử dụng một
tòa nhà mới xây để cho doanh nghiệp khác thuê hoạt
động.
• Ngày 01/01/20X8, đơn vị lấy lại để làm nơi trưng bày sản
phẩm.
Yêu cầu: Doanh nghiệp sẽ ghi nhận bất động sản trên như
thế nào tại ngày 01/01/20x8?
37
x/x/x 10/3/x7 1/1/x8
Chuyển đổi mục đích nắm giữ
38
BĐS ĐẦU TƯ 
HÀNG HÓA BĐS
CSH bắt đầu triển khai mục đích bán
CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động
20
Một nhà xưởng đang cho thuê hoạt động từ tháng
5/20X6.
Ngày 01/11/20x7 doanh nghiệp không tiếp tục cho thuê
hoạt động, tiến hành sửa chữa và bán nhà vào tháng
12/20x7.
Yêu cầu: Doanh nghiệp sẽ ghi nhận bất động sản trên
như thế nào tại ngày 01/11/20x7?
39
x/x/x 1/11/x7 12/x7
Ví dụ 14
Ví dụ 15
• Doanh nghiệp A xây dựng một chung cư cao cấp để bán cho
các khách hàng. Tháng 5/20X7 công trình hoàn thành.
• Ngày 01/3/20X8, công ty A đã ký hợp đồng cho công ty B
thuê toàn bộ chung cư này trong 3 năm.
Yêu cầu: BĐS trên được ghi nhận như thế nào tại ngày
01/03/20x8?
40
x/x/x 5/x7 1/3/x8
21
Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán
 TK 217
 TK 2147
 TK 1557
 TK 1567
 TK 5117
 TK 632
41
Tài khoản sử dụng
Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư
42
Bên Nợ Bên Có
Nguyên giá BĐS đầu tư
giảm trong kỳ
Nguyên giá BĐS đầu tư
tăng trong kỳ
Dư Nợ
Nguyên giá BĐS đầu tư
còn lại cuối kỳ. 
22
Tài khoản 2147 – Hao mòn BĐS đầu tư
43
Bên Nợ Bên Có
Hao mòn bất động sản đầu
tư tăng lên trong kỳ
Hao mòn bất động sản
đầu tư giảm đi trong kỳ
Dư Có
Giá trị hao mòn BĐS đầu tư
luỹ kế đến cuối kỳ.
Tài khoản 1567 – Hàng hóa bất động sản
44
Bên Nợ Bên Có
Trị giá thực tế hàng hoá bất động
sản bán trong kỳ, hoặc chuyển
thành bất động sản đầu tư;
•Trị giá thực tế hàng hoá bất động 
sản mua về để bán; 
•Giá trị còn lại của bất động sản 
đầu tư chuyển thành hàng tồn 
kho;
•Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng 
cấp triển khai cho mục đích bán 
ghi tăng giá gốc hàng hoá bất 
động sản chờ bán
Dư Nợ
Trị giá thực tế hàng hoá bất 
động sản còn lại cuối kỳ.
23
Tài khoản 5117 – DT kinh doanh BĐS ĐT 
45
Bên Nợ Bên Có
Doanh thu kinh doanh bất
động sản phát sinh trong kỳ.
•Kết chuyển doanh thu
thuần để xác định kết quả
kinh doanh trong kỳ
TK này không có số dư
Tài khoản 632 – Giá vốn hàng bán
46
Bên Nợ Bên Có
Kết chuyển toàn bộ chi phí kinh
doanh BĐS đầu tư phát sinh trong
kỳ để xác định kết quả hoạt động
kinh doanh.
Số khấu hao BĐS đầu tư trích
trong kỳ;
Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải
tạo BĐS đầu tư không đủ điều
kiện tính vào nguyên giá BĐS
đầu tư;
Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ
cho thuê hoạt động BĐS đầu tư
trong kỳ;
Giá trị còn lại của BĐS đầu tư
bán, thanh lý trong kỳ;
Chi phí của nghiệp vụ bán,
thanh lý BĐS đầu tư phát sinh
trong kỳ.
TK này không có số dư
24
Các nghiệp vụ phát sinh chủ yếu
◘ Mua BĐS đầu tư
◘ Xây dựng BĐS đầu tư
◘ Chi phí phát sinh sau ghi nhận
ban đầu Bán BĐS đầu tư
◘ Khấu hao BĐS đầu tư
◘ Cho thuê hoạt động BĐS
◘ Bán bất động sản đầu tư
◘ Cải tạo BĐS đầu tư để bán
◘ Chuyển đổi mục đích nắm giữ
47
Mua bất động sản đầu tư
48
TK 217
TK 11*, 331, 
TK 
133
TK 333
25
Bài tập thực hành số 1
• Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
trên đất, giá mua là 1.400 triệu đồng thanh toán
bằng chuyển khoản. Chi phí môi giới thanh toán
bằng tiền mặt là 7 triệu đồng. Giá trị nhà trên đất
được xác định là 200 triệu đồng. Doanh nghiệp
mua chờ tăng giá để bán lại.
49
Mua trả chậm
50
TK 217
TK 11*, 331, 
333 TK 
133
TK 
242
TK 
635
26
Bài tập thực hành số 2
• Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất,
giá mua trả ngay là 5.000 triệu đồng. Tại thời điểm mua phải
thanh toán ngay 1.500 triệu đồng, số còn lại trả dần trong 10
năm, mỗi năm 350 triệu đồng. DN chuyển khoản 1.500 triệu
đồng trả cho người bán. Tổng số lãi trả chậm trong 10 năm
là 2.310 triệu đồng (lãi suất cố định là 12%/năm tính trên số
dư nợ gốc giảm dần).
• Thuế trước bạ phải nộp là 25 triệu đồng, đã nộp bằng tiền
mặt.
• Chi phí môi giới thanh toán bằng tiền mặt là 2,2 triệu đồng,
trong đó có thuế GTGT 0,2 triệu đồng.
• Doanh nghiệp đang giữ tài sản để chờ tăng giá.
51
BĐS đầu tư qua xây dựng
52
TK 241
TK 11*, 331 
TK 
133
TK 
217
27
Bài thực hành số 3
• Chuyển quyền sử dụng đất, giá mua là 300 triệu đồng trả
ngay bằng tiền mặt. Doanh nghiệp tiến hành phân lô, xây
dựng nhà để cho thuê theo một số hợp đồng thuê hoạt động.
Chi phí phát sinh khi xây dựng như sau:
– Vật liệu mua ngoài thanh toán bằng TGNH: 200 triệu đồng
– Công cụ dụng cụ xuất kho loại phân bổ 1 lần: 30 triệu
đồng
– Tiền lương phải trả công nhân viên: 120 triệu đồng
– Chi phí dịch vụ mua ngoài phải trả 5,2 triệu đồng
– Chi phí khác thanh toán bằng tiền mặt: 7 triệu đồng
• 10 tháng sau công trình hoàn thành và sẵn sàng để cho thuê
hoạt động.
53
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
• Tăng lợi ích kinh tế:
54
TK 241
TK 11*, 331 
TK 
133
TK 
217
Ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư
28
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
• Không tăng lợi ích kinh tế:
55
TK 632
TK 11*, 331 
TK 133
TK 242
Ghi tăng giá vốn hàng bán hoặc phân bổ dần vào giá vốn hàng bán
Bài tập thực hành số 4 
• Công ty An Phương tiến hành sửa chữa nâng cấp
một bất động sản đầu tư đã xuống cấp trầm trọng,
chi phí phát sinh gồm:
- Mua vật liệu xây dựng đưa vào sửa chữa 220
triệu đồng, trong đó có thuế GTGT 20, đã thanh
toán bằng TGNH.
- Nhân công khoán cho nhà thầu 50 triệu đồng,
thanh toán bằng chuyển khoản.
- Chi phí khác bằng tiền mặt 10 triệu đồng.
• Công việc sửa chữa đã hoàn thành, đưa vào cho
thuê.
56
29
Bài tập thực hành số 5
• Bên thuê văn phòng thông báo một bên tường
nhà bị thấm. Công ty An Phương đã khoán cho
công ty xây dựng Hòa Bình thực hiện sữa chữa
với tổng chi phí là là 5,5 triệu đồng, trong đó có
thuế GTGT 10%, thanh toán bằng tiền mặt.
57
Khấu hao bất động sản đầu tư
58
TK 2147
TK 632
Trường hợp BĐSĐT nắm giữ chờ tăng 
giá, doanh nghiệp không trích khấu hao 
mà xác định tổn thất do giảm giá trị
30
Đánh giá tổn thất do giảm giá trị
59
TK 217
TK 632
BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, kế toán xác định tổn thất do 
giảm giá trị (tương tự như việc xác định dự phòng giảm giá 
của hàng hóa bất động sản)
Cho thuê bất động sản đầu tư
60
TK 632
TK 2147
TK 632
TK 111, 
112, 331
TK 133
TK 3387
TK 111, 
112, 131
TK 
3331
TK 511
31
Bài tập thực hành số 6
• Doanh nghiệp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, thời
hạn thuê là 1 năm, giá thuê chưa thuế GTGT mỗi tháng là
10.000.000đ, thuế GTGT thuế suất 10%. Theo thoả thuận
bên thuê phải tiền thuê mỗi đầu 6 tháng. Doanh nghiệp đã
nhận đủ số tiền thuê của 6 tháng đầu tiên.
• Chi phí môi giới cho thuê thanh toán bằng tiền mặt
500.000đ.
• Khấu hao hằng tháng phải trích cho TSCĐ này là
2.000.000đ.
61
Bán bất động sản đầu tư
62
TK 632
TK 217
TK 2147
TK 5117
TK 11*, 
131
TK 3331
Trường hợp: không cần sửa chữa trước khi bán
32
Bài tập thực hành số 7
• Công ty CP ABC bán một bất động sản đầu tư có
nguyên giá là 1.200 triệu đồng, đã trích khấu hao
100 triệu đồng. Giá bán chưa thuế GTGT là 2.000
triệu đồng, thuế GTGT 10%, đã thu bằng chuyển
khoản.
63
Sửa chữa BĐS đầu tư để bán
64
TK 1567
TK 217
TK 2147
TK 154
TK 11*, 152, 
331, 334,
TK 133
33
Bài tập thực hành số 8
• Sau thời gian đầu tư BĐS, doanh nghiệp quyết định
cải tạo, sửa chữa khu nhà quận 9 để bán theo hợp
đồng đã ký kết. Bất động sản này có nguyên giá là
1.020 triệu đồng, đã trích khấu hao 20 triệu đồng.
• Chi phí thuê ngoài nâng cấp thanh toán bằng
chuyển khoản 44 triệu đồng, trong đó có thuế GTGT
4 triệu đồng. Công việc cải tạo đã xong, sẵn sàng
để giao cho khách hàng.
65
Chuyển đổi mục đích nắm giữ
• BĐS đầu tư  BĐS CSH sử
dụng
• BĐS CSH sử dụngBĐS đầu
tư
• BĐS đầu tư  Hàng hóa BĐS
• Hàng hóa BĐSBĐS đầu tư
66
34
BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu sử dụng
67
TK 217
TK 2147
TK 213
TK 211
TK 2141, 2143
Trường hợp BĐS đầu tư 
đang nắm giữ chờ tăng 
giá khi chuyển thành BĐS 
chủ sở hữu sử dụng thì 
không có bút toán số 2
Khi CSH bắt đầu sử dụng
1
2
BĐS chủ sở hữu sử dụng BĐS đầu tư
68
TK 217
TK 211, 213
TK 2141, 2143
Khi CSH kết thúc sử
dụng tài sản
TK 2147
Trường hợp chuyển 
thành BĐS đầu tư nắm 
giữ chờ tăng giá
TK 
211,213
TK 217
TK 
2141,2143
35
• Công ty Đất Xanh quyết định ngưng việc cho thuê
khu văn phòng ở quận 7, chuyển thành phòng giới
thiệu sản phẩm. Khu văn phòng cho thuê này có
nguyên giá 3.000 triệu đồng, giá trị quyền sử dụng
đất là 2.000 triệu đồng (không thời hạn), giá trị nhà
trên đất 1.000triệu đồng, đã khấu hao đến thời điểm
hiện tại là 500 triệu đồng.
• Chi tiền mặt quét vôi lại toàn bộ khu văn phòng 12
triệu đồng, kế toán phân bổ vào chi phí trong 1
năm.
69
Bài tập thực hành số 9
70
TK 217
TK 1567
BĐS đầu tư thành hàng hóa BĐS
TK 217
TK 1567
Hàng hóa BĐS thành BĐS đầu tư
TK 2147
CSH bắt đầu triển khai
mục đích bán
CSH bắt đầu cho bên khác
thuê hoạt động
BĐS đầu tư và Hàng hóa BĐS 
36
Chứng từ kế toán
• Hợp đồng mua bán
• Hóa đơn
• Chứng từ nộp thuế
Mua ngoài
• Biên bản quyết toán
• Biên bản nghiệm thu
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng
Xây dựng
• Bảng tính và phân bổ khấu haoKhấu hao
• Hợp đồng cho thuê
• Hóa đơn
Cho thuê
• Biên bản thanh lý
• Hợp đồng mua bán
Thanh lý, 
nhượng bán
72
Trên Bảng Cân đối kế 
toán 
Bất động sản đầu tư 
Nguyên giá
Hao mòn lũy kế
Trên Báo cáo KQHĐKD
- Liên quan đến cho 
thuê:
+ Doanh thu bán hàng 
và CCDV
+ Giá vốn hàng bán
- Liên quan đến thanh lý, 
nhượng bán
+ Chênh lệch giữa khoản 
thu từ việc thanh lý, 
nhượng bán với giá trị 
còn lại của BĐSĐT và chi 
phí thanh lý được trình 
bày là Thu nhập hoặc Chi 
phí khác
Trên Báo cáo lưu 
chuyển tiền tệ
Dòng tiền liên quan 
đến mua, bán, cho 
thuê BĐS đầu tư là 
dòng tiền từ hoạt 
động đầu tư.
Bản thuyết minh BCTC
- Các chính sách liên 
quan đến BDS Đt
- Số liệu chi tiết của 
BĐSĐT
Trình bày thông tin trên BCTC