Một số trao về kế toán xác định giá trị bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu

nghiệp không phải lúc 
nào cũng cần thiết xác định đồng thời giá trị hợp 
lý của tài sản trừ chi phí thanh lý và giá trị sử dụng 
của nó. Nếu một trong hai giá trị này cao hơn giá 
trị ghi sổ thì tài sản sẽ không bị suy giảm giá trị 
và sẽ không cần phải ước tính giá trị còn lại. Đối 
với những trường hợp không thể xác định giá trị 
được giá trị hợp lý trừ chi phí thanh lý vì không có 
cơ sở ước tính tin cậy mức giá mà tại đó giao dịch 
bán tài sản được diễn ra theo trình tự giữa các bên 
tham gia thị trường tại ngày xác định giá trị theo 
các điều kiện thị trường hiện tại. Trong trường hợp 
này, doanh nghiệp sử dụng giá trị sử dụng của tài 
sản như giá trị có thể thu hồi.
Ghi nhận lỗ do giảm giá BĐSĐT
• Nguyên tắc ghi nhận lỗ do giảm giá BĐSĐT
Nếu giá trị có thể thu hồi nhỏ hơn giá trị ghi sổ 
của BĐSĐT, BĐSĐT đó phải được ghi giảm theo 
giá trị có thể thu hồi, khoản giảm này gọi là lỗ do 
giảm giá trị và được ghi nhận là chi phí trong báo 
cáo kết quả kinh doanh. Sau khi giảm giá trị của 
tài sản về giá trị có thể thu hồi (gọi là giá trị ghi sổ 
mới), giá trị ghi sổ mới này là cơ sở cho việc tính 
chi phí khấu hao trong tương lai của BĐSĐT.
Trong các kỳ kế toán tiếp theo, nếu phát sinh 
những dấu hiệu như: Giá trị thị trường của BĐSĐT 
tăng do nguyên nhân nào đó như giá đất đai tăng..., 
hiệu suất của BĐSĐT được cải thiện, thay đổi 
thuận lợi trong doanh nghiệp... Nếu có những dấu 
hiệu này, giá trị thu hồi phải ước tính lại và doanh 
nghiệp sẽ phải ghi nhận một khoản lỗ được hoàn 
nhập cho phù hợp. Sự hoàn nhập lỗ giảm giá trị 
BĐSĐT được ghi nhận ngay vào báo cáo kết quả 
kinh doanh. Giá trị ghi sổ của BĐSĐT phải được 
ghi ngay bằng giá trị có thể thu hồi mới. Số tiền 
tăng giá trị ghi sổ của BĐSĐT do hoàn nhập khoản 
lỗ giảm giá trị không được vượt quá số tiền ghi sổ 
mà trước đây đã xác định mà không có khoản lỗ 
giảm giá trị đã được ghi nhận cho BĐSĐT những 
năm trước.
• Phương pháp kế toán một số nghiệp vụ chủ yếu
+ Khi ghi nhận một khoản lỗ do giảm giá trị 
BĐSĐT phát sinh do giá trị có thể thu hồi nhỏ hơn 
giá trị ghi sổ của BĐSĐT, ghi.
Nợ TK Lỗ do giảm giá trị BĐSĐT
Có TK BĐSĐT (chênh lệch giữa giá trị ghi sổ và 
giá trị có thể thu hồi)
+ Khi hoàn nhập lỗ do giảm giá trị BĐSĐT, ghi.
Nợ TK BĐSĐT (chênh lệch giữa giá trị ghi sổ và 
giá trị có thể thu hồi)
Có TK hoàn nhập lỗ do giảm giá trị BĐSĐT.
Ví dụ, ghi nhận lỗ giảm giá và hoàn nhập khoản 
lỗ do giảm giá trị của BĐSĐT.
Dữ liệu: Vào ngày 31/12/N, BCTC của Công ty 
X thể hiện thông tin sau:
BĐSĐT (thời gian khấu hao 20 năm, đã sử dụng 
2 năm) 20.000.000
Khấu hao lũy kế 2.000.000
Giá trị sổ sách 18.000.000 
Cùng ngày, giá trị có thể thu hồi của BĐSĐT 
này được xác định bằng giá trị hợp lý trừ (-) chi phí 
thanh lý là 16.200.000. Do đó, khoản lỗ do giảm giá 
là 1.800.000 được ghi nhận vào chi phí. 
Giả sử vào ngày 31/12/N+1, có dấu hiệu cho 
thấy giá trị BĐSĐT tăng, giá trị có thể thu hồi của 
BĐSĐT lúc này là 19.000.000, như vậy kế toán 
sẽ ghi nhận giá trị giảm giá được hoàn nhập của 
BĐSĐT.
Trong trường hợp này, giá trị sổ sách tối đa của 
BĐSĐT này sẽ bằng giá trị sổ sách mà có thể đã 
được xác định nếu không bị giảm giá trị vào ngày 
31/12/N. 
Giá trị sổ sách “có thể đã được xác định” vào ngày 
31/12/N+1 được tính như sau:
BĐSĐT (thời gian khấu hao 20 năm, đã sử dụng 
3 năm) 20.000.000
Khấu hao lũy kế 3.000.000
Giá trị sổ sách 17.000.000 
Giá trị số sách của BĐSĐT này sau khi hoàn 
NGHIEÂN CÖÙU TRAO ÑOÅI
NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN34 Số 116 - tháng 6/2017
nhập không thể vượt quá 17.000.000. Do đó, đây là 
cơ sở để tính giá trị giảm giá được hoàn nhập chứ 
không dựa vào giá trị có thể thu hồi là 19.000.000.
Giá trị sổ sách “đã bao gồm khoản giảm giá” tại 
ngày 31/12/N+1 là:
Giá trị sổ sách tại thời điểm 31/12/N 16.200.000
Khấu hao trong năm (16.200.000/18) 900.000
Giá trị sổ sách tại thời điểm 31/12/N+1 
15.300.000 
Do đó, khoản lãi do hoàn nhập khoản lỗ do giảm 
giá được xác định như sau:
Giá trị sổ sách - không giảm giá 17.000.000
Giá trị sổ sách - có giảm giá 15.300.000
Hoàn nhập số lỗ do giảm giá 1.700.000
Thứ hai: Xây dựng lộ trình áp dụng mô hình 
giá trị hợp lý đối với kế toán BĐSĐT
Về nguyên tắc, việc áp dụng mô hình giá trị hợp 
lý phải phù hợp với thông lệ quốc tế và điều kiện 
tại Việt Nam. Chuẩn mực kế toán Việt Nam tiến tới 
việc sử dụng giá trị hợp lý là tất yếu nhưng cần phải 
có lộ trình hợp lý cả trong ngắn hạn và dài hạn.
Trong ngắn hạn:
Với điều kiện thực tế hiện nay, trong ngắn hạn 
Bộ Tài chính chưa ban hành được chuẩn mực chính 
thức về đo lường giá trị hợp lý. Do vậy, để khắc 
phục điều này, trên cơ sở Luật Kế toán và chuẩn 
mực chung - VaS 01, Bộ Tài chính nên ban hành 
hướng dẫn áp dụng giá trị hợp lý, chuẩn hóa định 
nghĩa giá trị hợp lý, giải thích các cấp độ, phương 
pháp xác định giá trị hợp lý, quy định sự cân đối 
giữa các đặc tính chất lượng và các tiêu chuẩn đánh 
giá. Những hướng dẫn và giải thích này là cơ sở 
quan trọng để từng bước tạo lập hành lang pháp lý 
cho việc áp dụng giá trị hợp lý tại Việt Nam.
Đối với kế toán bất động sản đầu tư, Ban soạn 
thảo nên rà soát và điều chỉnh chuẩn mực đã ban 
hành. Cần bổ sung các quy định về định giá theo 
hướng tiếp cận với Chuẩn mực Kế toán Quốc tế. 
Việt Nam cần từng bước hoàn chỉnh một hệ thống 
thị trường hoạt động; tiếp tục ban hành các tiêu 
chuẩn thẩm định giá của Việt Nam. Hiện nay, Việt 
Nam đã có 12 tiêu chuẩn thẩm định giá. Trong đó, 
quy định khá cụ thể các phương pháp định giá. Tuy 
nhiên, việc áp dụng các phương pháp này như thế 
nào trong kế toán vẫn còn chưa quy định cụ thể. 
Hiện tại, Việt Nam cũng chưa có hệ thống thị 
trường hoạt động hoàn chỉnh, các quy định và 
hướng dẫn về giá trị hợp lý còn chưa đầy đủ. Mặc 
dù VaS 05 cũng đã yêu cầu doanh nghiệp trình 
bày giá trị hợp lý, nhưng vì nhiều lý do khác nhau 
như: không có thị trường giao dịch, giá BĐS không 
đủ tin cậy... cũng như cũng chưa có thông tư nào 
hướng dẫn cụ thể cách xác định giá trị hợp lý và 
hạch toán chênh lệch giữa giá trị hợp lý và giá gốc 
nên hầu như BCTC của các doanh nghiệp không 
trình bày nội dung này. Do vậy, việc áp dụng ngay 
NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN 35Số 116 - tháng 6/2017
mô hình giá trị hợp lý là điều khó thực hiện. 
Bộ Tài chính nên lựa chọn phương án bổ sung 
chuẩn mực VaS 05 - BĐSĐT tại nội dung xác định 
giá trị BĐSĐT sau khi ghi nhận ban đầu. Trong đó, 
quy định rõ doanh nghiệp được phép lựa chọn một 
trong hai mô hình ghi nhận giá trị của bất động sản 
đầu tư sau khi ghi nhận ban đầu, đó là mô hình giá 
gốc và mô hình giá trị hợp lý. Đồng thời quy định 
rõ, nếu doanh nghiệp lựa chọn mô hình giá gốc thì 
khi trình bày báo cáo tài chính phải nêu rõ giá trị 
hợp lý của BĐSĐT tại thời điểm kết thúc niên độ 
kế toán, lập báo cáo tài chính. Đồng thời, quy định 
đối với những doanh nghiệp sử dụng mô hình giá 
gốc nên ghi nhận giảm giá trị BĐSĐT để cung cấp 
thông tin minh bạch và hữu ích của doanh nghiệp 
cho người sử dụng thông tin.
Trong dài hạn
Vận dụng IFrS 13 - Đo lường giá trị hợp lý có 
hiệu lực từ ngày 01/01/2013, Bộ Tài chính nên ban 
hành chuẩn mực VaS về đo lường giá trị hợp lý. 
Chuẩn mực này được xây dựng theo hướng tiếp 
cận và phù hợp IFrS 13. Từ đó, hoàn chỉnh hệ 
thống chuẩn mực kế toán áp dụng giá trị hợp lý 
làm cơ sở đo lường chủ yếu.
Đồng thời, Bộ Tài chính tiếp tục sửa đổi VaS 
05, trong đó quy định rõ các doanh nghiệp kế toán 
BĐSĐT phải sử dụng mô hình giá trị hợp lý trong 
việc ghi nhận giá trị của BĐSĐT sau khi ghi nhận 
ban đầu. Khi lập và trình bày báo cáo tài chính, 
doanh nghiệp phải thuyết minh rõ giá gốc của 
BĐSĐT. Doanh nghiệp chỉ được sử dụng giá gốc 
trong trường hợp giá trị hợp lý không thể xác định 
được. Giải pháp này sẽ thể hiện một cách rõ nét nỗ 
lực của Việt Nam trong việc tiến tới sử dụng mô 
hình giá trị hợp lý như là một cơ sở định giá chủ 
yếu trong kế toán, đáp ứng yêu cầu hội nhập với các 
tiêu chuẩn đánh giá quốc tế, đảm bảo tính đồng bộ 
của kế toán. 
kết luận
Có thể khẳng định rằng, việc đưa mô hình giá 
trị hợp lý vào hệ thống kế toán Việt Nam nói chung 
và BĐSĐT nói riêng không thể là việc một sớm, 
một chiều. Nhưng dưới sức ép của yêu cầu hội 
nhập và cả sức ép của yêu cầu phát triển nền kinh 
tế thị trường đã chỉ rõ rằng, trong tương lai không 
xa, giá trị hợp lý sẽ trở thành mô hình định giá chủ 
yếu không chỉ đối với BĐSĐT nói riêng mà còn đối 
với hệ thống kế toán Việt Nam.
Trên đây là một số ý kiến trao đổi kế toán xác 
định giá trị sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT với 
mong muốn đóng góp chia sẻ với người làm kế 
toán tại các doanh nghiệp để thông tin trên báo cáo 
tài chính phản ánh trung thực và hợp lý.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Mai Ngọc Anh, “Có nên sử dụng giá trị hợp lý là 
cơ sở tính giá duy nhất trong kế toán tài chính” 
Tạp chí Nghiên cứu Khoa học Kiểm toán.
2. Vũ Hữu Đức, Những vấn đề cơ bản của lý 
thuyết kế toán, NXB Lao động năm 2010.
3. Vũ Mạnh Chiến và Lê Như Tuyền (2014), 
“Chuẩn mực kế toán quốc tế và chuẩn mực 
báo cáo tài chính quốc tế kinh nghiệm xây 
dựng cho Việt Nam”, Tạp chí Khoa học 
Thương mại, T12/2013 +T01/2014.
4. Bộ Tài chính, Nội dung và hướng dẫn 26 
Chuẩn mực Kế toán Việt Nam, Bộ Tài 
chính, NXB Thống kê, 2008.
5. Bộ Tài chính (2014), Thông tư 200/2014/
TT-BTC hướng dẫn chế độ kế toán doanh 
nghiệp, ban hành ngày 22 tháng 12 năm 2014. 
6. Thông tư 158/2014/TT-BTC Ban hành Tiêu 
chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 
và 04, ban hành ngày 27 tháng 10 năm 2014. 
7. Ernst & Young (2010), IASB Projects a 
pocketbook guide.
8. International Accounting Standards Board 
(2012), IFRS 13 - Fair Value Measurement.
9. International Accounting Standards Board 
(2012), IAS 36 - Impairment of Assets.
10. Grant Thornton International Ltd (2011), 
IFRS News Special Edition October, United 
Kingdom. 
11. PWC (2013), A practical guide to IFRS 13 
disclosures, United Kingdom.