Chính sách nhà ở xã hội của Việt Nam

iá trần cố định 
và các hộ gia đình hưởng các khoản trợ cấp 
nhà ở có thể chi trả một phần tiền thuê nhà 
[12]. Mô hình thứ ba nhằm phân bổ nhà ở 
cho một nhóm người thụ hưởng hạn chế, 
thường là cho các hộ gia đình dễ bị tổn 
thương phụ thuộc rất nhiều vào trợ cấp của 
nhà nước (ví dụ như người thất nghiệp, 
người tàn tật, người cao tuổi, cha mẹ đơn 
thân). Tại Liên minh Châu Âu, “nhà ở xã 
hội cho nhóm người dễ bị tổn thương nhất 
thường do chính quyền địa phương phân bổ 
dựa trên nhu cầu” [5, tr.15], do vậy, khoản 
tiền thuê dựa trên chi phí hoặc được xác 
định trên cơ sở thu nhập. 
Còn ở Việt Nam, đối tượng tiếp cận nhà 
ở xã hội gồm các đối tượng được quy định 
tại điều 51 Luật Nhà ở (người có công với 
cách mạng; hộ gia đình nghèo, cận nghèo ở 
nông thôn; hộ gia đình bị ảnh hưởng bởi 
thiên tai; người thu nhập thấp ở đô thị; 
Khoa học xã hội Việt Nam, số 3 - 2019 
100 
người lao động đang làm việc trong và 
ngoài khu công nghiệp; lực lượng vũ trang; 
cán bộ công nhân viên chức; học sinh, sinh 
viên; và hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất) 
[4]. Ngoài ra, đối tượng tiếp cận nhà ở xã 
hội còn phải thỏa mãn thêm ba điều kiện 
nữa, đó là khó khăn về nhà ở, điều kiện cư 
trú và điều kiện về thu nhập. Với tiêu chí 
chấm điểm để xét thứ tự ưu tiên mua/thuê 
mua nhà ở xã hội, dường như sự ưu tiên 
cũng dành cho đối tượng đang làm việc 
trong các cơ quan nhà nước, làm việc tại 
khu công nghiệp, người có công với mức 
điểm tối đa là 30 điểm - 40 điểm, trong khi 
đó đối tượng thu nhập thấp, cận nghèo chỉ 
được chấm tối đa là 20 điểm. Dường như 
chính sách nhà ở xã hội là sự nối tiếp chính 
sách nhà ở trước đây, tức là dành sự ưu tiên 
cho cán bộ công nhân viên chức, người có 
công với cách mạng, và còn một số nhóm 
xã hội mới nổi khác trong xã hội dường như 
nhận được ít sự quan tâm hơn [10]. Với 
cách tiếp cận đối tượng hiện nay, những đối 
tượng không nằm trong diện ưu tiên sẽ khó 
có cơ hội cải thiện tình trạng nhà ở của 
mình. Chính sách nhà ở phù hợp với sự 
điều tiết của thị trường là chính sách 
khuyến khích thị trường cung cấp đúng loại 
hình nhà ở phù hợp với điều kiện tài chính 
sao cho tất cả người dân đều có thể tiếp cận 
nhà ở phù hợp. Có như vậy thì chính sách 
mới có thể đảm bảo công bằng xã hội đối 
với mọi tầng lớp dân cư. 
3.3. Hạn chế về việc xác định mục tiêu của 
chính sách 
Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến 
năm 2020 và tầm nhìn 2030 đã nêu rõ: đến 
năm 2020, phấn đấu thực hiện đầu tư xây 
dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu mét vuông 
nhà ở xã hội tại khu vực đô thị, đáp ứng cho 
khoảng 80% số sinh viên, học sinh các 
trường đại học, cao đẳng, trung câp chuyên 
nghiệp, dạy nghề và khoảng 70% công 
nhân lao động tại các khu công nghiệp có 
nhu cầu được giải quyết chỗ ở; hỗ trợ cho 
khoảng 500 nghìn hộ gia đình tại khu vực 
nông thôn cải thiện nhà ở. Tuy nhiên, cho 
đến nay theo báo cáo của Bộ Xây dựng 
ngày 7/12/2016, hiện mới có 186 dự án nhà 
ở xã hội hoàn thành và bàn giao 75.700 căn 
hộ tương đương 3,78 triệu mét vuông nhà. 
Việc phát triển nhà ở xã hội mới chỉ đạt 
30% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược 
phát triển nhà ở quốc gia. 
3.4. Hạn chế về tính bền vững của chính sách 
Với tốc độ đô thị hóa nhanh như hiện nay, 
dân số đô thị sẽ ngày càng tăng cao và quy 
mô hộ gia đình ngày càng có xu hướng 
giảm số người trên một hộ dân. Sự thiếu hụt 
về nhà ở tại đô thị sẽ trở thành vấn đề cấp 
thiết, khi hầu hết người dân không đủ khả 
năng chi trả theo cơ chế thị trường. Hiện 
nay, mục tiêu chính sách mới hoàn thành 
được 30% (mặc dù nhà nước cũng đã ban 
hành các cơ chế khuyến khích đầu tư xây 
dựng nhà ở xã hội). Tuy nhiên, với nguồn 
quỹ đất ngày càng hạn hẹp, trong khi rất 
nhiều dự án xây dựng nhà ở thương mại 
phải dành 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã 
hội đã chuyển đổi sai mục đích sử dụng đất 
hoặc chủ đầu tư chưa nộp tiền vào ngân 
sách. Do việc thiếu sự phối hợp và buông 
lỏng quản lý giữa các cơ quan chức năng 
dẫn đến việc thiếu hụt nguồn đất sạch cũng 
như ngân sách nhà nước để phát triển và 
tăng nguồn cung nhà ở xã hội trong thời 
gian tới. 
Hoàng Vũ Linh Chi 
101 
Mặt khác, sau khi gói tín dụng hỗ trợ 
30.000 tỷ kết thúc, Nhà nước đã có hàng 
loạt các văn bản hướng dẫn cho gói vay 
mới dành cho nhà ở xã hội ở Ngân hàng 
Chính sách xã hội (CSXH). Riêng trong 
năm 2018, chương trình cho vay ưu đãi nhà 
ở xã hội được Nhà nước bố trí 500 tỷ đồng 
và Ngân hàng CSXH thu xếp 500 tỷ đồng. 
Số tiền này sẽ được phân bổ trên cả nước, 
riêng Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh 
được phân bổ 50 tỷ đồng. Với cách tính 
chia trung bình thì mức vay mua nhà ở xã 
hội chỉ có khoảng 150 người tiếp cận được 
gói vay ưu đãi. Mặt khác, theo quy định, 
muốn đủ điều kiện vay vốn, khách hàng 
phải gửi tiết kiệm hàng tháng tối thiểu bằng 
mức trả nợ hàng tháng và có đủ vốn tự có 
tối thiểu 20% giá trị hợp đồng mua/thuê nhà 
ở xã hội [13]. Như vậy, chính sách tín dụng 
như hiện nay, người dân khó có thể tiếp cận 
được nhà ở xã hội cho dù giả định rằng 
nguồn cung nhà ở xã hội đáp ứng được nhu 
cầu nhà ở của người dân. 
4. Khuyến nghị 
Hiện nay, nhu cầu về nhà ở của những đối 
tượng chưa đủ điều kiện để mua, thuê mua 
và thuê nhà theo giá thị trường hoặc chưa 
có đủ điều kiện để tự xây nhà là rất lớn, 
trong khi nguồn cung lại rất hạn hẹp. Để có 
thể phát triển nhà ở, đảm bảo công bằng 
cho tất cả tầng lớp nhân dân, cần thực hiện 
một số giải pháp sau. 
Thứ nhất, cần xác định lại khái niệm 
“nhà ở xã hội”. Nhà ở xã hội là một loại 
hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà 
nước (có thể trung ương hoặc địa phương) 
hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản 
lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận 
được xây dựng với mục đích cung cấp nhà 
ở giá rẻ cho một số nhóm đối tượng được 
ưu tiên trong xã hội và được cho thuê hoặc 
cho ở với giá rẻ so với giá thị trường. Với 
cách thực hiện như hiện nay, có sự trùng 
chéo và gây hiểu nhầm giữa nhà cho người 
thu nhập thấp tại đô thị và nhà ở xã hội. 
Nhà ở xã hội nên là loại nhà ở dành cho 
những nhóm đối tượng yếu thế, phụ thuộc 
vào trợ cấp của nhà nước. Còn nhà ở dành 
cho người thu nhập thấp là nhà ở dành cho 
nhóm đối tượng gặp khó khăn về nhà ở, 
không có khả năng tiếp cận nhà ở với giá 
thị trường. Trong điều kiện kinh tế xã hội 
hiện nay, với những khó khăn về quỹ đất, 
thiếu hạ tầng kết nối cũng như chưa đủ tiềm 
lực để có chính sách tín dụng và tài chính 
phù hợp, Chính phủ nên tập trung phát triển 
nhà ở giá rẻ, khuyến khích các thành phần 
kinh tế tư nhân tham gia phát triển nhà ở 
xã hội. 
Thứ hai, cần xây dựng nhà ở cho thuê. 
Nguồn cung chính thức về nhà ở cho thuê 
chỉ đáp ứng được 10% nhu cầu về loại nhà 
ở này, 90% nguồn cung về nhà ở cho thuê 
trên cả nước là ở khu vực phi chính thức 
[9], [8]. Một số lượng lớn nhu cầu về nhà ở 
cho thuê đến từ công nhân khu công nghiệp 
(khoảng 40% công nhân trong độ tuổi từ 15 
đến 29, trong số đó khoảng 78% thuê nhà 
ở). Với giá nhà ở xã hội như hiện nay (trung 
bình 15 triệu đồng/m2) và với mức thu nhập 
trung bình của các nhóm lao động nhập cư 
là khoảng hơn 5 triệu đồng/tháng, việc mua 
nhà ở nằm ngoài khả năng chi trả của hộ gia 
đình và sẽ trở thành gánh nặng tài chính 
cho các hộ gia đình. Mặt khác, đối với 
những công nhân nhập cư, những người 
không lao động lâu dài ở thành phố (chủ 
yếu làm việc từ 10 năm trở xuống) cùng với 
mức chi phí sinh hoạt đắt đỏ, sau một thời 
gian hầu hết sẽ muốn quay trở về quê 
hương sinh sống. Xây dựng nhà ở cho thuê 
là giải pháp hợp lý cho nhóm đối tượng 
Khoa học xã hội Việt Nam, số 3 - 2019 
102 
này. Hơn thế nữa, về lâu dài, nhà nước cũng 
không thể có nguồn vốn tài chính hỗ trợ 
hàng năm cho việc xây dựng nhà ở để bán. 
Thứ ba, cần khuyến khích thành lập các 
doanh nghiệp xã hội tham gia trong lĩnh 
vực xây dựng nhà ở xã hội. Chính phủ cần 
xây dựng các chính sách khởi nghiệp cho 
doanh nghiệp xã hội phát triển nhà ở xã hội 
(như ưu đãi, hỗ trợ, khuyến khích đầu tư, 
thuế, quỹ đất, hỗ trợ tài chính, nhân lực 
giúp cho doanh nghiệp xã hội phát triển). 
Nguồn nhân lực của doanh nghiệp xã hội có 
thể là chính những người dân mong muốn 
được sử dụng nhà ở xã hội. 
5. Kết luận 
Chính sách nhà ở xã hội cho người có thu 
nhập thấp là một phần quan trọng trong 
chính sách an sinh xã hội. Ở Việt Nam hiện 
nay, chính sách này được Đảng và Nhà 
nước rất quan tâm, nhiều nhà ở xã hội đã 
được đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, chính 
sách này còn hạn chế. Vì vậy, Đảng và 
Nhà nước cần quan tâm hơn nữa, đổi mới 
chính sách nhà ở xã hội cho người có thu 
nhập thấp. 
Tài liệu tham khảo 
[1] Chính phủ (2017), Chỉ thị 03/CT-TTg ngày 
25/1/2017 về đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. 
[2] Đảng Cộng sản Việt Nam (2016), Nghị quyết 
Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XII, 
ngày 28 tháng 01 năm 2018, Hà Nội. 
[3] Nguyễn Cảnh Khanh (1989), Chính sách 
xã hội: Lý luận và thực tiễn, Nxb Khoa học 
xã hội. 
[4] Quốc hội (2014), Luật nhà ở, số 
65/2014/QH13, ngày 25 tháng 11 năm 2014, 
Hà Nội. 
[5] Darinka Czischke and Alice Pittini (2007), 
“CECODHAS - Housing - Europe - 2007. 
Pdf.” : 100. 
[6] Hutchinson (2009), “Housing Policy”, Urban 
studies. 
[7] UN-Habitat (2015), “Hồ sơ nhà ở Việt Nam”. 
[8] Waibel, Michael, Donald Eckert, Michael 
Bose, and Volker Martin (2007), “Nhà ở cho 
người thu nhập thấp tại TP HCM giữa tái hoà 
nhập và phân tán”, ASIEN (103): 59-78. 
[9] WorldBank (2015), “Nhà ở giá hợp lý ở Việt 
Nam: Con đường phía trước”. 
[10] Yip, N.M and Tran, H.A. (2008), “Urban 
Housing Reform and State Capacity in 
Vietnam”, The Pacific review 21 (2): 189-210. 
[11] Un-Habitat (2011), “Affordable Land and 
Housing in Asia”, Design: 1-102. 
www.unhabitat.org. 
[12]  
research-briefings. 
[13] Ngân hàng Chính sách xã hội (2018), Đối 
tượng, điều kiện vay vốn mua nhà ở xã hội, 
tuong-dieu-kien-vay-von-mua-nha-o-xa-
hoi/7771.vgp (September 12, 2018).