Xác định tổng hao mòn của công trình trong thẩm định giá trị bất động sản

T
Ổ
N
G
 H
A
O
 M
Ò
N
 -
 %
TỔNG HAO MÒN
Hình 3. Tổng hao mòn của công trình tính bằng hàm hoàn vốn.
Nguồn: Tổng hợp tính toán của tác giả
mức độ cao cấp (vật tư thay thế tốt 
hay chất lượng sửa chữa cao), thì 
phương pháp này trở nên không 
phù hợp vì tình trạng hao mòn sẽ 
trở nên chậm lại sau mỗi lần duy 
tu, sửa chữa đó.
Hình 2 thể hiện phương pháp 
lũy tiến có tính ưu việt hơn so 
với phương pháp tuổi đời về bản 
chất ước lượng hao mòn, đường 
cong lồi của phương pháp này 
thể hiện sự hao mòn ít hơn trong 
giai đoạn đầu và tăng dần vào 
giai đoạn cuối phù hợp với kết 
quả khảo sát.
4.2. Xác định tổng hao mòn của 
công trình bằng hàm hoàn vốn.
Cơ sở đề xuất là theo lý thuyết 
tài chính, khi bỏ ra số tiền để đầu 
tư vào một tài sản thì nhà đầu tư 
đó kỳ vọng nhận được sự sinh 
lợi và hoàn vốn. Theo hướng 
dẫn của tài liệu Viện thẩm định 
giá Mỹ (The Appraisal of Real 
Estate - 2001), sự sinh lợi có thể 
ước lượng bằng tỷ suất sinh lợi 
(Yield Rate đôi khi gọi là Return 
on), còn sự hoàn vốn được tính 
bằng tỷ suất hoàn vốn (Return 
off), có nhiều cách tính khác nhau 
cho sự hoàn vốn một trong số đó 
thường được cân nhắc sử dụng là 
hàm SFF - Sinking Fund Factor, 
công thức tính trên 1 đồng là: 
SFF = y: [(1+y)n – 1] 
Số 17 (27) - Tháng 07-08/2014 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 
 Nghiên Cứu & Trao Đổi
51
trình X theo thời gian như sau:
Có 2 cách để cập nhật biến 
thời gian: Tính theo tuổi đời thực 
tế (Actual Age) lấy từ các báo 
cáo thẩm định giá của cùng một 
dạng công trình, điều này sẽ cho 
kết quả thống kê có tính đại diện 
cao. Lưu ý rằng tính theo tuổi 
đời thực tế hay tuổi đời lịch sử 
(Historical Age), sẽ có kết quả có 
mức độ tin cậy chỉ dành cho các 
công trình được duy tu, sửa chữa 
ở cấp độ trung bình, kém, trường 
hợp các công trình có mức độ 
duy tu, sửa chữa tốt thì nên tính 
trên tuổi đời hiệu quả (Effective 
Age). Từ các dữ liệu trên qua hồi 
quy bình phương nhỏ nhất OLS 
(Ordinary Least Square), có thể 
ước lượng hàm đại diện cho dạng 
BĐS X nhằm xác định tổng hao 
mòn theo niên hạn.
Phân tích định lượng các số 
liệu, từ các hệ số hồi quy thu 
được phương trình biểu diễn 
quan hệ của tỷ lệ còn lại của 
công trình theo thời gian như sau: 
THM = 0,00937 n2 + 0,010381 
n + 3,427123 với THM là tổng 
hao mòn của công trình dạng X, 
n là tuổi đời . Từ phương trình 
trên chúng ta có thể tính tổng 
hao mòn của công trình tại bất 
kỳ thời điểm nào trong tuổi đời 
của chúng với kết quả có mức độ 
tin cậy cao hơn so với cách tính 
bình quân thông thường. Ví dụ 
khi n = 80 năm thì tổng hao mòn 
của công trình đối với dạng công 
trình trên sẽ là 64% kết quả này 
phù hợp với xu hướng hao mòn 
và với kết quả thống kê. 
5. Kết luận
Việc xác định tổng hao mòn 
trong tiếp cận chi phí là vấn đề 
phức tạp, ở nước ta phương pháp 
tính vẫn còn nhiều điểm chủ quan 
Tuổi đời thực tế 
(năm)
Tổng hao mòn của 
công trình (%)
0 0
8 2
10 5
14 6
18 8
22 10
25 12
31 15
38 18
44 24
50 28
55 32
60 36
66 42
70 48
75 52
82 68
90 82
95 90
100 100
Qua Bảng 4 tỷ lệ hao mòn 
tăng nhanh theo thời gian hay 
nói cách khác là tỷ lệ còn lại của 
công trình sụt giảm rất nhanh 
điều này phù hợp với tính chất 
hao mòn của công trình theo thời 
gian. Ưu điểm của phương pháp 
hoàn vốn là: Phương pháp này 
có cách tính đơn giản, dễ hiểu và 
dựa trên hàm số sử dụng rộng rãi 
trong tài chính; khắc phục được 
tính bình quân hao mòn công 
trình theo thời gian của phương 
pháp tuổi đời và phương pháp 
chiết trừ, đồng thời thể hiện sự 
gia tăng tỷ lệ hao mòn của công 
trình phù hợp với thực tiễn.
Tuy nhiên, phương pháp này 
cũng có những hạn chế: Chỉ vận 
dụng trong trường hợp tuổi đời 
kinh tế của công trình đủ lớn thì 
việc ước lượng hao mòn sẽ có ý 
nghĩa hơn; giả thuyết rằng sự duy 
tu, sửa chữa công trình trong suốt 
tuổi đời kinh tế diễn ra với mức 
độ trung bình, kém; độ dốc của 
tỷ lệ hao mòn còn lại phụ thuộc 
vào tỷ suất sinh lợi của công trình 
trong tính toán. 
4.3. Phương pháp xác định tổng 
hao mòn của công trình bằng 
phương pháp thống kê 
Về lý thuyết thống kê chúng ta 
có thể sử dụng các số liệu đã biết 
của các yếu tố nhằm tìm kiếm các 
số liệu chưa biết, ý tưởng đề xuất 
cho phương pháp thống kê là việc 
vận dụng công cụ thống kê để tổng 
hợp các số liệu rời rạc về sự biến 
thiên tỷ lệ còn lại của công trình 
theo thời gian, nhằm xây dựng hàm 
số đại diện cho sự hao mòn của 
một dạng công trình cụ thể. Nguồn 
dữ liệu dành cho thống kê có thể 
từ: Trích từ các báo cáo thẩm định 
giá về tỷ lệ còn lại của một dạng 
công trình cụ thể (ví dụ nhà phố 
liên kế, nhà xưởng); theo số liệu 
thống kê từ các cơ quan chủ quản 
về tình trạng xuống cấp của công 
trình; theo các nghiên cứu về tỷ lệ 
còn lại của công trình được công 
bố trên các tạp chí khoa học có uy 
tín; tổng hợp ý kiến của chuyên gia 
về công trình.
Hàm tổng quát về tổng hao mòn 
của dạng công trình cụ thể theo 
biến số thời gian có dạng là: 
Y = f(n) với Y là tổng tỷ lệ hao 
mòn của công trình; n là biến thời 
gian. Qua công cụ thống kê chúng 
ta có thể xây dựng phương trình 
thể hiện mối quan hệ giữa tổng hao 
mòn theo thời gian của một dạng 
công trình cụ thể. Từ phương trình 
đại diện này chúng ta có thể ước 
lượng tổng hao mòn của công trình 
tại bất kỳ thời điểm nào.
Ví dụ minh họa về việc xây 
dựng hàm xác định tổng hao mòn 
của công trình, ví dụ: Giả định số 
liệu thống kê của một dạng công 
PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 17 (27) - Tháng 07-08/2014
Nghiên Cứu & Trao Đổi
52
đặc biệt là cách tính bình quân và 
cơ sở lý luận về hao mòn dành cho 
công trình là BĐS chưa rõ ràng. 
Việc đề xuất thêm ba phương pháp 
nhằm đa dạng hóa cách xác định 
đồng thời nghiên cứu của tác giả 
cũng hệ thống cơ sở lý luận về hao 
mòn trong thẩm định giá trị BĐS 
một cách rõ ràng hơn. Kỳ vọng 
rằng những đề xuất trên góp phần 
thúc đẩy phát triển nghề thẩm định 
giá nước nhà và hội nhập sâu rộng 
vào sự phát triển của nghề thẩm 
định giá của các nước phát triểnl
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Bộ Tài chính, Cục Quản lý giá (2007), Tài 
liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn 
chuyên ngành thẩm định giá, quyển 2, 
NXB: Hà Nội. 
Bùi Đức Tiển (1993), Phân cấp và đánh giá 
công trình xây dựng cơ bản, Hội KHKT 
xây dựng TP. HCM.
Công văn số 1860/TCT.CS của Bộ Tài chính 
và Tổng cục Thuế về việc khấu trừ thuế 
giá trị gia tăng.
Dependent Variable: TONGHAOMON Dependent Variable: TONGHAOMON
Method: Least Squares Method: Least Squares
Date: 03/28/14 Time: 09:00 Date: 03/28/14 Time: 09:00
Sample: 120 Sample: 120
Included observations: 20 Included observations: 20
Variable Coefficient Variable Coefficient Variable
NAM^2 0.009370 NAM^2 0.009370 NAM^2
NAM 0.010381 NAM 0.010381 NAM
C 3.427123 C 3.427123 C
R-squared 0.995181 R-squared 0.995181
Adjusted R-squared 0.994614 Adjusted R-squared 0.994614
S.E. of regression 2.248580 S.E. of regression 2.248580
Sum squared resid 85.95393 Sum squared resid 85.95393
Log likelihood -42.95956 Log likelihood -42.95956
F-statistic 1755.483 F-statistic 1755.483
Prob(F-statistic) 0.000000 P r o b ( F -statistic) 0.000000 Prob(F-statistic)
Bảng 6. Kết quả thống kê
Nguồn: Kết quả thống kê.
Công văn 1326/BXD-QLN ban hành ngày 
8/8/2011 về việc hướng dẫn kiểm kê, 
đánh giá lại giá trị tài sản cố định là nhà, 
vật kiến trúc. 
Đoàn Văn Trường (2006), Tuyển tập các 
phương pháp thẩm định giá trị tài sản, 
NXB Khoa học và kỹ thuật.
Ellsworth, Rechard K. “Estimating 
Depreciation for Infrequently Transacted 
Assets”, The Appraisal Journal (January 
2000), vol. 68, issue 1, p. 32.
Грязнова А. Г и другие (2004), Учебник 
“Oценка недвижимости”, М. Финансы 
и статистика.
Harington Craig M. (2005), Basic appraisal 
procedures, Appraisal Institute. 
Hà Văn Sơn và cộng sự (2010), Nguyên lý 
thống kê kinh tế, NXB Thống kê.
Hoàng Ngọc Nhậm và cộng sự (2005), Kinh 
tế lượng, NXB TP HCM.
php?t=2336, “Kết cấu là gì?” truy cập 
ngày 24/12/2012
Ling D. C. (2008), Real estate principles 
a value approach, second edition, 
McGraw-Hill.
Mark Dotzour and Mark Freitag “The Cost 
Approach in Residential Appraising: 
Make It Optional”, The Appraisal 
Journal (April 1995): 185 
Nguyễn Duy Thiện và cộng sự (2011), Thẩm 
định giá BĐS, NXB Tài chính.
Nguyễn Thế Phượng (2011), Thẩm định giá 
BĐS, NXB Phương Đông.
Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quỳnh Hoa 
(2012), Thẩm định giá trị BĐS, NXB 
Lao động xã hội.
Nguyễn Ngọc Vinh (2013), Xác định tỷ lệ 
còn lại của công trình trong thẩm định 
giá trị BĐS, NXB Kinh tế TP. HCM. 
Phạm Thị Ngọc Mỹ (2006), Tiêu chuẩn thẩm 
định giá quốc tế 2005, NXB Tài chính.
Quyết Định 206/2003/QĐ-BTC ban hành 
ngày 12/12/2003 về việc Ban hành chế 
độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài 
sản cố định của Bộ Tài chính.
Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC của Bộ 
Tài chính ban hành ngày 31/12/2008 về 
việc Ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định 
giá VN đợt 3 
Ramsett, David E., “The Cost Approach: 
An alternative Review”, The appraisal 
Journal (April 1998). p. 172 -180
So sánh và phương pháp chi phí trong thẩm 
định giá BĐS tại TP. HCM, UEH.
Text book (2001), The Appraisal of Real 
Estate, Twelfth Edition. Appraisal 
Institute – Chicago, USA.
Thông tư số 5-BXD/ĐT ban hành ngày 
9/2/1993 về việc hướng dẫn phương 
pháp xác định diện tích sử dụng và phân 
cấp nhà ở.
Thông tư liên tịch số 13/LB-TT ban hành 
ngày 18/8/1994 của Bộ Xây dựng – Tài 
chính – Ban Vật giá Chính phủ về việc 
Hướng dẫn phương pháp xác định giá trị 
còn lại của nhà ở trong bán nhà ở thuộc 
sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Thông tư số 203/2009/TT-BTC ban hành 
ngày 20/10/2009 về việc hướng dẫn 
quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài 
sản cố định.
X.S. Si (2011), “Remaining useful life 
estimation – A review on the statistical 
data driven approaches”, European 
Journal of Operational Research, 
volume 213, issue 1, 16 August 2011, 
p. 1-14.