Xác định các nhân tố và mức độ ảnh hưởng đến giá nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh

thường được 
đánh giá cao hơn. Hơn nữa nhà có số lượng 
phòng ngủ nhiều hơn đồng nghĩa diện tích sử 
dụng lớn và tính hữu dụng cao nên giá trị của 
nó cũng được tĕng theo. 
Khoảng cách đến trung tâm thành phố cũng 
có ý nghĩa trong dữ liệu nghiên cứu. Điều này 
phù hợp với đa số các nghiên cứu trên thế giới 
và một số nghiên cứu ở Việt Nam. Khoảng 
cách từ nhà ở đến trung tâm càng gần thì càng 
thuận lợi trong việc di chuyển cũng như ít tốn 
thời gian để đi đến các khu thương mại, mua 
sắm, các khu giải trí cũng như công sở. Bằng 
chứng tḥc tế cho thấy rằng càng gần trung 
tâm thành phố thì giá nhà càng cao. Trong mô 
hình nghiên cứu này, cứ gần trung tâm thành 
phố thêm 1 km thì giá nhà tĕng 3,77%.
Biến mang tính mới của mô hình liên quan 
đến tính pháp lý của cĕn nhà đó là biến quy 
hoạch (Q) cũng có ý nghĩa thống kê. Biến Q 
có tác động ngược chiều đến giá nhà, chiều tác 
động đúng với kỳ vọng của tác giả cũng như 
kết quả từ việc khảo sát ý kiến chuyên gia. 
Mức độ ảnh hưởng của biến này không cao 
nhưng cũng có ý nghĩa thống kê do nếu đất vi 
phạm quy hoạch mà tĕng 1% trên tổng diện 
tích đất thì giá sẽ giảm 0,52%. Tḥc tế cũng 
cho thấy nếu cĕn nhà có phần đất nằm trong 
diện quy hoạch thì giá trị sẽ bị giảm đi. 
Theo kết quả hồi quy thì quan niệm về 
hình dáng nở hậu hay tóp hậu của bất động sản 
không có ảnh hưởng tới giá của bất động sản. 
Trước đây ở TP HCM việc phân lô đất nền còn 
chưa được quy hoạch r̃ ràng nên tình trạng 
đất không vuông vức là khá phổ biến. 
Biến nhà kho cũng không có ý nghĩa thống 
kê trong mô hình. Do diện tích nhà ở thành 
61
Xác định các nhân tố và mức độ ...
phố thường chật hẹp và người dân thường sử 
dụng đất để xây ḍng vào nhiều mục đích hữu 
dụng hơn như là ch̉ để làm nhà kho. Tương 
ṭ, biến R không có ảnh hưởng lớn đến giá nhà 
ở do mức độ hữu dụng không cao. 
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1. Kết luận
Để hiểu r̃ hơn kết quả nghiên cứu, ta phân 
tích hai trường hợp cơ bản:	Trường hợp 1: Cĕn nhà nằm ở mặt tiền 
đường, với diện tích đất 64.19m2, diện tích sử 
dụng 150.57m2 tức nhà hai lầu có ba phòng 
ngủ (theo mẫu nghiên cứu), chiều rộng mặt 
tiền đường trước nhà 5.58m, khoảng cách đến 
trung tâm thành phố là 4.3 km và có 4.88% 
diện tích đất nằm trong diện quy hoạch, ta tính 
được LnP = 22.4009, suy ra giá cĕn nhà này là 
5.352.841.185 đồng.	Trường hợp 2: Cĕn nhà nằm ở trong 
hẻm, với diện tích đất 64.19m2, diện tích sử 
dụng 150.57m2 tức nhà hai lầu có ba phòng 
ngủ (theo mẫu nghiên cứu), chiều rộng đường 
trước nhà 3.95m, khoảng cách đến trung tâm 
thành phố là 4.3 km và có 4.88% diện tích 
đất nằm trong diện quy hoạch, ta tính được 
LnP = 21.7449, suy ra giá cĕn nhà này là 
2.777.606.214 đồng. 
Vậy ta dễ nhận thấy ṣ khác nhau r̃ rệt 
giữa giá nhà mặt tiền đường và trong hẻm với 
cùng diện tích và kết cấu. 
Bên cạnh đó biến mang tính mới của mô 
hình là biến Q cũng có tương quan dương, 
tuy mức độ ảnh hưởng không cao nhưng cũng 
có ý nghĩa thống kê ở mức 5%. Nếu đất vi 
phạm quy hoạch mà tĕng 1% trên tổng diện 
tích đất thì giá sẽ giảm 0,52%. Các nghiên 
cứu tại Việt Nam chưa đề cập nhiều đến biến 
mang tính pháp lý này của ngôi nhà, dữ liệu 
nghiên cứu tuy còn hạn chế nhưng cũng giải 
thích phần nào ṣ thay đổi giá nhà nếu cĕn 
nhà có diện tích đất vi phạm lộ giới hay bị 
quy hoạch.
Khám phá quan trọng của nghiên cứu này 
là xác định được các nhân tố ảnh hưởng mạnh 
mẽ đến giá trị của một cĕn nhà theo thứ ṭgiảm 
dần là vị trí của cĕn nhà, số lầu,chiều rộng mặt 
đường trước nhà, số phòng ngủ, khoảng cách 
đến trung tâm thành phố, diện tích đất ,diện 
tích nhà và tỷ lệ đất phạm quy hoạch.Trong 
phạm vi mẫu nghiên cứu không tìm thấy ṣ 
tác động của các biến sân thượng, nhà kho hay 
hình dạng của lô đất có ảnh hưởng đến giá nhà.
5.2. Một số giải pháp và kiến nghị	Đối với nhà nước
Cần có một cơ quan thẩm định giá của 
Chính phủ để xác định r̃ mức giá tḥc của 
cĕn nhà.Phải có lộ trình quy hoạch cũng như 
phân lô nhóm khu ṿc và quy định giá đất cụ 
thể, có thể thay đổi theo từng giai đoạn nhưng 
phải đảm bảo phù hợp với thị trường, với khả 
nĕng và thu nhập của người dân.
Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng 
ngoài việc tḥc hiện theo quy định còn phải 
đảm bảo quyền lợi cho người dân. Việc đền 
bù phải được khảo sát, điều tra nghiên cứu cẩn 
thận, giá trị từng cĕn nhà nên được mở rộng 
bằng nhiều cách tính khác nhau, trong đó nên 
áp dụng mô hình Hedonic trong việc định giá.
Xây ḍng các định chế hỗ trợ thị trường 
mang tính chuyên nghiệp như sàn giao dịch bất 
động sản để mọi thông tin thị trường được cập 
nhật kịp thời, đầy đủ và chính xác, hỗ trợ cho 
nhà đầu tư từ tiếp cận đến lúc ra quyết định. 	Đối với nhà đầu tư
Khi quyết định đầu tư vào một bất động 
sản, nhà đầu tư nên tham khảo sơ qua về mô 
hình định giá để lượng hóa các nhân tố tác 
động sao cho giá cả được chấp nhận một cách 
hợp lý, phù hợp với giá cả thị trường để tránh 
bị thiệt hại.
62
Tạp chí Kinh tế - Kỹ thuật
Thường xuyên cập nhật giá cả và các yếu 
tố tác động đến giá nhà đất làm cơ cở và cĕn 
cứ cho việc ra quyết định. Nguồn thông tin 
phải đầy đủ và chính xác, nên tham khảo tại 
các sàn giao dịch hay công ty kinh doanh bất 
động sản có uy tín.Khi đầu tư vào bất động 
sản, đặc biệt là thị trường nhà ở xây mới, các 
nhà đầu tư nên quan tâm đến cấu trúc của ngôi 
nhà cũng như vị thế của nó. Cụ thể để có được 
giá bán tốt nhất thì ngoài các nhân tố cơ bản 
hình thành nên giá trị cĕn nhà như diện tích 
đất và nhà thì cũng nên quan tâm đến thiết kế 
số tầng, số phòng ngủ của bất động sản, ngoài 
việc phù hợp với thị hiếu của người dân còn 
phải phù hợp với khả nĕng chi trả của họ. Nếu 
xây nhà cho phân khúc tầm trung thì nên xây 
trong hẻm, số tầng và số phòng phù hợp với 
nhu cầu sử dụng của một hộ gia đình cơ bản 
(bốn đến sáu người), không nhất thiết phải có 
sân thượng hay nhà kho.Những động sản có 
giao thông thuận lợi, có thể dễ dàng di chuyển 
đến khu trung tâm thì giá bán cao hơn các khu 
ṿc còn lại.
	Đối với người bán nhà:−	 Nên tham khảo kết quả của mô hình 
nghiên cứu để có thể định giá bán tốt nhất cho 
bất động sản của mình.−	 Quan tâm đến các nhân tố thuộc về 
đặc điểm cấu trúc xây ḍng như số lầu, diện 
tích sử dụng, và vị trí xây ḍng như vị trí xây 
ḍng, khoảng cách đến trung tâm thành phố 
để làm cĕn cứ xác định giá bán hợp lý và có 
lợi nhuận tốt nhất.−	 Trước khi quyết định bán nhà có thể 
cải tạo một số công trình mà có thể nhận thấy 
sẽ có lợi cho ngôi nhà để được giá cao. Ví dụ 
nhà kho nếu ít sử dụng có thể cải tạo, trang trí 
làm phòng ngủ để gia tĕng tiện ích cho ngôi 
nhà (Vì theo kết quả nghiên cứu của đề tài thì 
biến nhà kho không có ảnh hưởng đến giá nhà, 
trong khi đó phòng ngủ lại tác động tích c̣c). −	 Cần tìm hiểu kỹ thông tin về nơi cĕn 
nhà mình xây ḍng, về đặc điểm cấu trúc và 
vị trí của bất động sản, giá cả là không giống 
nhau ở những vị trí khác nhau.	Đối với người mua nhà:−	 Có thể tham khảo thông tin từ nghiên 
cứu, chú ý tới các nhân tố chủ yếu tác động 
mạnh mẽ đến giá nhà làm cĕn cứ xác định giá 
mua cho phù hợp với nhu cầu cũng như khả 
nĕng tài chính của mình.−	 Sử dụng các kết quả của mô hình 
nghiên cứu kết hợp với các phương pháp tính 
toán giá nhà ở khác nhau để có cĕn cứ thỏa 
thuận giá mua nhà với người bán. −	 Ngoài các nhân tố vĩ mô của nền kinh 
tế, đặc điểm môi trường xung quanh thì các 
nhân tố thuộc về cấu trúc, chất lượng cũng 
như vị thế của cĕn nhà có ảnh hưởng mạnh mẽ 
đến giá nhà. Người mua cần lưu ý để đánh giá 
kịp thời tác động của các nhân tố này đến giá 
bất động sản muốn mua.
5.3. Hạn chế của nghiên cứu−	 Số liệu của mẫu nghiên cứu thu thập từ 
các công ty thẩm định giá vì thế mức độ chính 
xác của mức giá ước tính phụ thuộc vào trình 
độ của người định giá, uy tín của các tổ chức 
(doanh nghiệp) cung cấp dịch vụ định giá bất 
động sản và các điều kiện kinh tế xã hội khác.−	 Mẫu nghiên cứu còn tương đối nhỏ so 
với số biến độc lập được đưa vào mô hình.−	 Thêm một số biến đại diện cho đặc tính 
của môi trường sống xung quanh nhà chưa 
được đưa vào nghiên cứu như cây xanh đô thị, 
khoảng cách đến bệnh viện, trường học và gần 
các dịch vụ tiện ích của đô thị như khu vui 
chơi, khu mua sắm
63
Xác định các nhân tố và mức độ ...
TÀI LIỆU THAM KHẢO 
[1] Anthony Owusu-Ansah. 2012. 
“Examination of the Determinants of 
Housing Values in Urban Ghana and 
Implications for Policy Makers”, The African 
Real Estate Society Conference, 24th -27th 
October 2012, Accra, Ghana.
[2] Bonin O. 2013.“Urban location and 
multi-level hedonic models for the Ile-
de France region”,Universit́ Paris Est, 
Laboratoire Ville Mobilit́ Transport.
[3] Cebula J.Richard. 2009. “The Hedonic 
Pricing Model Applied to the Housing 
Market of the City of Savannah and Its 
Savannah Historic Landmark District”,The 
Review of Regional Studies, 2009, Vol. 39, 
No. 1, pp. 9–22.
 [4] Cục thống kê TP.Hồ Chí Minh, thông tin 
v̀ ś lịu th́ng kê 2015:
guest/home
[5] Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng 
Ngọc: Phân t́ch dữ lịu nghiên ću với SPSS 
(ṭp 1&2), Nxb.Hồng Đức, TP.HCM, 2008.
[6] Hoang Huu Phe and Patrick Wakely. 
2000.“Status, Quality and the Other 
Trade-off: Towards a New Theory of Urban 
Residential Location”, Urban Studies, Vol. 
37, No.1, 7-35.
[7] Lục Mạnh Hiển, Định giá nhà ở thương 
mại xây ḍng mới ở các doanh nghiệp đầu tư, 
xây ḍng và kinh doanh nhà ở,2014.
[8] Nguyễn Quốc Nghị, Ứng dụng mô hình 
Hedonic x́c đ̣nh ćc nhân t́ ̉nh hưởng đ́n 
gí nh̀ cho thuê ở th̀nh ph́ C̀n Thơ, Kỷ 
yếu Khoa học 2012: 186-194,2012.
[9] Selim S. 2008.“Determinants of house 
prices in Turkey: Hedonic regression model”, 
Doðuþ niversitesi Dergisi, 
pp. 65- 76.
[10] Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang, 
Ứng dụng mô hình Hedonic v̀ ćc ýu t́ ̉nh 
hưởng tới gí bất đ̣ng s̉n ṭi Tp. Hồ Ch́ 
Minh, Tạp chí Ph́t trỉn kinh t́, Số 254, nĕm 
(2011) 18-23,2011.