Thẩm định giá máy móc thiết bị - Nguyễn Thị Minh Phương

ng được thẩm định giá,
nhưng được xây bằng các vật tư, nguyên vật liệu hiện đại, và theo các
chuẩn mực thiết kế, kiểu dáng kiến trúc hiện hành (=> PP chi phí thay
thế)
Một số khái niệm cơ bản: 
C. Các loại tuổi đời của MMTB: 
Tuổi đời kinh tế của MMTB là số năm dự tính sử dụng MMTB vào
hoạt động sản xuất, kinh doanh theo quy định hiện hành, ở điều kiện
bình thường, phù hợp với các thông số kinh tế - kỹ thuật của tài sản.
Tuổi đời kinh tế còn lại là thời gian sử dụng còn lại của MMTB phát
huy được hiệu quả.
Tuổi đời thực tế là số năm đã trôi qua tính từ khi hoàn thành sản
xuất, chế tạo MMTB mới 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần
thẩm định giá.
Tuổi đời hiệu quả là số năm mà MMTB được sử dụng thực tế phát
huy được tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng.
4.2.4 CÁCH XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ HAO MÒN HỮU HÌNH
 4.5 Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn l y kế: 
* Ước tính hao mòn hữu hình của máy, thiết bị: 
 - Cách 1: Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế: 
 Tuổi đời hiệu quả 
Hao mòn của tài sản = ---------------------------- x 100% 
 Tuổi đời kinh tế 
 - Cách 2: Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các bộ phận chính: 
 H = 




n
i
i
n
i
ii
T
xTH
1
1
Trong đó : 
H : Hao mòn của máy, thiết bị tính theo tỷ lệ % 
Hi: Hao mòn của bộ phận kỹ thuật chủ yếu thứ i 
Ti: Tỷ trọng giá trị của bộ phận i trong tổng giá trị máy, thiết bị 
n : Số lượng bộ phận kỹ thuật chủ yếu trong máy, thiết bị 
 * Ước tính hao mòn vô hình của máy, thiết bị: 
+ Căn cứ vào thực tế giá bán trên thị trường gắn liền với đặc điểm kinh tế kỹ 
thuật của máy thiết bị 
BÀI TẬP SỐ 4 
Công ty A tại thành phố Hà Nội yêu cầu thẩm định giá 1 máy ủi cho mục đích mua 
bán vào thời điểm 12/2010 với các thông tin sau: 
1/Thông tin về máy ủi cần thẩm định giá: 
- Máy đưa vào sử dụng 12/2006 với nguyên giá 600 triệu đồng 
- Thời gian sử dụng của máy ủi theo QĐ 206 và TT 203/2009/TT-BTC là 10 năm 
- Công suất của máy ủi là 30m3/h 
-
Công ty A sử dụng máy ủi: 
 +Có cường độ sử dụng lớn hơn mức bình thường là 25%. 
 +Công ty thực hiện trùng tu bảo dưỡng đúng định kì theo yêu cầu kỹ thuật. 
Yêu cầu: Xác định tỷ lệ % giá trị còn lại của máy ủi. 
GỢI Ý LỜI GIẢI BÀI TẬP SỐ 4 
1/Giá trị còn lại của máy ủi cần thẩm định giá: 
Tính hao mòn của máy ủi: 
Tỷ lệ hao mòn = ( tuổi đời hiệu quả/ Tuổi đời kinh tế ) × 100% 
Từ 12/2006 đến 12/2010 thời gian sử dụng thực tế ( tuổi đời thực tế ) là: 4 năm. Do 
cường độ sử dụng lớn hơn mức bình thường là 25%. Nên: 
Tuổi đời hiệu quả = tuổi đời thực tế x (1 + 25%) 
= 4năm x (1 + 25%) = 5 năm 
 Tỷ lệ hao mòn = (5 năm/10 năm) × 100% = 50% 
 Tỷ lệ % giá trị còn lại của máy ủi là: 100% - 50% = 50% 
4.2.5 Các bước thực hiện
3. Ước tính giá trị hiện tại của tài sản thẩm định giá, 
bằng Bước (2) – Bước (3). 
2. Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn
của tài sản cần thẩm định giá.
1. Ước tính các chi phí tái tạo (hoặc chi phí thay thế) tài
sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, mới 100%.
4.2.6 VÍ DỤ: TÀU CHỞ DẦU
 Chiếc tàu chở dầu thô trọng tải 104.000 tấn được khởi công vào
tháng 10/2006, trị giá 800 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành hạ thủy
vào tháng 3/2008, nhưng chưa hoàn thành.
 Tháng 7/2009, bão mạnh gây triều cường, sóng lớn tràn vào ụ tàu
làm tàu gây ngập, hư hỏng thiết bị. Thiệt hại lên đến 350 tỷ đồng.
 Thời điểm thẩm định 7/2010: Tàu thì cơ bản đã hoàn thành,
song ba bộ phận quan trọng là máy chính, nồi hơi và tụ điện chính
vẫn chưa được lắp ráp.
 Khảo sát: máy chính thì đối tác nước ngoài đang sửa chữa. Nồi
hơi đã chuyển từ nước ngoài về đến cảng ở Hải Phòng chưa thể
đưa về nhà máy được vì nợ thuế hải quan. Còn tụ điện chính đã
đặt hàng chế tạo hoàn thành nhưng còn ở bên Hàn Quốc chưa
chuyển về vì khó khăn tài chính.
4.3.1 Phương pháp so sánh là: Phương pháp thẩm định giá dựa
trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính,
xác định giá trị thị trường của tài sản.
4.3.2 Các trường hợp áp dụng: các tài sản cần TĐG có tính đồng
nhất và giao dịch phổ biến trên TT.
4.3 Phương pháp so sánh
CÁCH TIẾP CẬN THỊ TRƯỜNG
4.3.3 Các bước tiến hành
• Gồm sáu (6) bước sau đây: 
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá 
và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ 
sở thẩm định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
Bước 4: Phân tích thông tin.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.
4.3.4 Yêu cầu khi khảo sát, thu thập thông tin
+ Ưu tiên thu thập giao dịch thành công
+ Thông tin khách quan, có thể chứng minh, ghi rõ nguồn gốc,
thời gian thu thập thông tin trong Báo cáo TĐG.
+ Thông tin chào bán/ chào mua phải so sánh, điều chỉnh để tìm
ra mức giá hợp lý.
+ Thời gian giao dịch không quá 2 năm
+ Lưu trữ bằng chứng.
(theo TC_TĐGVN)
4.3.5 NGUYÊN TẮC ĐIỀU CHỈNH:
- Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.
- Điều chỉnh giá một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so
sánh còn lại.
- Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm
định giá thì điều chỉnh tăng
- Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần
thẩm định giá thì điều chỉnh giảm
- Những yếu tố ở tài sản so sánh giống với tài sản cần thẩm định
giá thì không điều chỉnh.
- Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng
minh được trên thị trường.
4.3.6 PHƯƠNG THỨC ĐIỀU CHỈNH:
a. Nguyên tắc khống chế:
- Chênh lệch giữa mỗi mức giá chỉ dẫn và Trung bình các mức
giá chỉ dẫn không qúa 15%.
b. Phương thức điều chỉnh:
- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: Điều chỉnh trước
Ví dụ: Điều kiện thanh toán, giao dịch; chi phí phát sinh ngay
khi mua máy móc thiết bị
- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%): Điều chỉnh sau
4.3.7 Xác định giá trị của MMTB
Bảo đảm chênh lệch giữa mức giá trung bình chung với các mức
giá chỉ dẫn không quá 15%.
Trị tuyệt đối của tổng các điều chỉnh nhỏ nhất (chênh lệch
giữa giá trước điều chỉnh và giá sau điều chỉnh).
Tổng số lần điều chỉnh: Số lần điều chỉnh càng ít càng tốt.
Biên độ điều chỉnh: Mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh của một yếu tố
so sánh càng nhỏ càng tốt.
Tổng giá trị điều chỉnh thuần: nhỏ nhất
(Theo TC – TĐGVN)
Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh 
TT Yếu tố so sánh 
Tài sản 
thẩm định giá 
Tài sản 
so sánh 1 
Tài sản 
so sánh 2 
Tài sản 
so sánh 3 
A Giá bán Chưa biết Đã biết Đã biết Đã biết 
B 
Điều chỉnh theo 
các yếu tố so sánh 
B1 
Yếu tố so sánh 1 
Tỷ lệ 
Tỷ lệ điều chỉnh 
Mức điều chỉnh 
Giá sau điều chỉnh 
B2 
Yếu tố so sánh 2 
Tỷ lệ 
Tỷ lệ điều chỉnh 
Mức điều chỉnh 
Giá sau điều chỉnh 
C 
Mức giá 
chỉ dẫn 
D 
Mức giá chỉ dẫn 
tổng tài sản 
E 
Thống nhất mức giá chỉ dẫn 
Số lần điều chỉnh 
Tổng giá trị điều chỉnh thuần 
Tổng giá trị điều chỉnh gộp 
CÁC DẠNG BÀI TẬP ÔN TẬP
1. Xác định giá
trị thị trường
MMTB
2. Lựa chọn
phương án đầu
tư
3. Tính
IRR/NPV 
Chương V. BÁO CÁO, CHỨNG THƯ, LƯU TRỮ HỒ SƠ 
THẨM ĐỊNH GIÁ MMTB
5.1 BÁO CÁO kết quả thẩm định giá: là văn bản do thẩm định viên lập
để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá
thẩm định của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá.
1. Thông tin chung:
1. Thông tin về khách hàng:
2. Mục đích thẩm định giá:
3. Tên, loại tài sản thẩm định giá:
4. Thời điểm thẩm định giá:
2. Căn cứ để thẩm định giá: (Văn bản pháp lý; Giá thị trường; Khảo sát thực tê)
3. Tài sản thẩm định giá: - Đặc điểm về kỹ thuật; - Đặc điểm về pháp lý:
(Phương thức tiến hành; Những giả thiết và hạn chế; Kết quả khảo sát thực địa (nếu có))
4. Cơ sở thẩm định giá: (Giá trị thị trường; Giá trị phi thị trường)
5. Nguyên tắc thẩm định giá:
6. Phương pháp thẩm định giá: (Phân tích tài sản; Phân tích thị trường; Tính toán)
7. Kết quả thẩm định giá:
8. Hạn chế kết quả thẩm định giá
9. Ngày  tháng  năm & Chữ ký thẩm định viên.
Chương V. BÁO CÁO, CHỨNG THƯ, HỒ SƠ 
THẨM ĐỊNH GIÁ MMTB
5.2 CHỨNG THƯ kết quả thẩm định giá: Là văn bản do doanh nghiệp,
tổ chức thẩm định giá lập nhằm công bôa với khách hàng hoặc bên thứ 3
những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm định giá.
1. Thông tin chung:
1. Thông tin về khách hàng:
2. Mục đích thẩm định giá:
3. Tên, loại tài sản thẩm định giá:
4. Thời điểm thẩm định giá:
2. Căn cứ để thẩm định giá: (Văn bản pháp lý; Giá thị trường; Khảo sát thực tê)
3. Tài sản thẩm định giá: - Đặc điểm về kỹ thuật; - Đặc điểm về pháp lý:
4. Cơ sở thẩm định giá: (Giá trị thị trường; Giá trị phi thị trường)
5. Nguyên tắc thẩm định giá:
6. Phương pháp thẩm định giá:
7. Kết quả thẩm định giá:
8. Hạn chế kết quả thẩm định giá
9. Ngày  tháng  năm & Chữ ký thẩm định viên.
Lưu trữ 10 năm
Kiểm tra, loại
bỏ giấy tờ
không cần thiết.
Dán nhãn mác
hồ sơ
5.3. LƯU TRỮ HỒ SƠ
BÀI TẬP SỐ 5 
Viết báo cáo thẩm định giá cho trường hợp sau: Công ty A tại Hà Nội yêu cầu 
thẩm định giá 1 máy sản xuất bao bì Nilon cho mục đích mua bán vào thời điểm 
12/2010. 
1. Thông tin về máy sản xuất bao bì Nilon: 
- Nước sản xuất : Hong Kong; Năm sản xuất: 2006; Model: XYZ; 
- Công suất: 200T/năm 
- Máy mua và đưa vào sử dụng tháng 12/2007 với nguyên giá 900 triệu đồng. 
- Thời gian sử dụng theo QĐ 206 và TT203/2009/TT-BTC là 8 năm. 
- Máy được trích khấu hao theo phương pháp số dư giảm dần 
- Chất lượng còn lại thực tế bằng với chất lượng còn lại theo sổ sách kế toán. 
2. Thông tin thị trường về máy sản xuất bao bì Nilon so sánh: 
- Nước sản xuất : Hong Kong; Năm sản xuất: 2007; Model: XYZ 
- Công suất 150T/năm 
- Chất lượng còn lại 70% 
- Có 3 công ty cùng mua với giá CIF bằn 50.000 USD 
- Tỷ giá hối đoái tháng 12/2010: 22.000 VND/USD 
- Thuế nhập khẩu 10%; Thuế VAT: 5% 
3. Thông tin khác: 
- Máy sản xuất Nilon có công suất 150 T/ năm có giá thấp hơn máy sản xuất Nilon 
có công suất 200T/năm là: 15% 
- Máy sản xuất Nilon được sản xuất năm 2007 có giá cao hơn máy sản xuất năm 
2006 là: 5% 
XIN TRÂN TRỌNG CẢM ƠN