Các khái niệm về xác định giá trị tài sản trong kế toán

thị trường 
tại một địa điểm, thời điểm nhất định”.
Định giá tài sản là việc xác định các mức giá cụ 
thể cho từng loại tài sản làm căn cứ cho các hoạt 
động giao dịch mua, bán tài sản, hàng hóa, dịch vụ 
đó trên thị trường. Đối với các loại tài sản, hàng 
hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá (các cơ quan có 
thẩm quyền quy định) thì các mức giá cụ thể của 
từng loại tài sản, hàng hóa mang tính bắt buộc mọi 
đối tượng tham gia hoạt động giao dịch, mua bán 
phải thực hiện. Đối với các tài sản, hàng hóa, dịch 
vụ không thuộc danh mục Nhà nước định giá thì 
do các tổ chức, cá nhân tự định giá theo quy luật thị 
trường làm cơ sở cho các hoạt động giao dịch mua 
bán, trao đổi.
Về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật 
trên thế giới đó đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:
- Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước 
tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; 
“là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong 
kinh doanh”.
- Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học 
Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá 
là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản 
cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đó 
được xác định”.
- Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc 
Marketing của AVO, Úc “Thẩm định giá là việc xác 
định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có 
tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của 
thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng 
các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm 
định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó 
so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để 
hình thành giá trị của chúng”.
- Theo Gs. Lim Lan Yuan - Singapore: Thẩm 
định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước 
tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài 
sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất 
cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét 
tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao 
gồm các loại đầu tư lựa chọn.
- Theo Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH 
10 năm 2002 của Việt Nam, trong thẩm định giá 
được định nghĩa như sau: “Thẩm định giá là việc 
đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù 
hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất 
định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ 
quốc tế”.
- Theo Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 
của Việt Nam: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức 
có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền 
của các loại tài sản theo quy định của Bộ Luật Dân 
sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời 
điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo 
tiêu chuẩn thẩm định giá”.
Mặc dù có nhiều định nghĩa nhưng khi đề cập 
về thẩm định đều có chung một số yếu tố nhất định 
là: Thẩm định giá là công việc ước tính giá trị tài 
sản tại thời điểm đánh giá; thẩm định giá đòi hỏi 
tính chuyên môn về nghiệp vụ thẩm định giá; giá 
trị của tài sản được biểu hiện dưới hình thái tiền 
tệ; thẩm định giá cho một yêu cầu, mục đích nhất 
định; xác định tại một thời điểm, địa điểm cụ thể, 
trong một thị trường nhất định với những điều 
kiện nhất định; được thực hiện dựa trên cơ sở sử 
dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường. 
Như vậy, có thể hiểu định giá là do chủ thể hoặc 
khách thể quy định, còn thẩm định giá do khách 
thể xem xét lại giá trị của tài sản đã được định giá. 
Theo Luật Giá số 11/2012/QH13, định giá là việc 
cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá 
nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng 
hóa, dịch vụ (tức DN có thể tự xác định giá trị tài 
sản tại đơn vị mình). Nếu quy định khách thể xem 
xét lại giá trị của tài sản của DN đã được định giá 
NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN 53Số 138 - tháng 4/2019
cho các mục đích đầu tư, thanh lý tài sản hay sáp 
nhập doanh nghiệp, cổ phần hóa thì đó là quy định 
bởi sự lựa chọn các chuyên gia thẩm định giá. Theo 
đó, thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức 
năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của 
các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự 
phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời 
điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định 
theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Báo cáo kết quả 
thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm 
định giá lập, trong đó nêu rõ quá trình thẩm định 
giá, kết quả thẩm định giá và ý kiến của doanh 
nghiệp thẩm định giá về giá trị của tài sản được 
thẩm định để khách hàng và các bên liên quan có 
căn cứ sử dụng cho mục đích ghi trong hợp đồng 
thẩm định giá. Công việc này được thực hiện bởi 
các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, 
kinh nghiệm, có tính trung thực và tuân theo các 
tiêu chuẩn thẩm định giá do Nhà nước quy định. 
Kết quả của việc xác định giá cả do các thẩm định 
viên đưa ra là cơ sở để các tổ chức, cá nhân có tài 
sản định ra mức giá phù hợp trong giao dịch.
* Về đánh giá lại TSCĐ
Về bản chất, đánh giá lại là công việc yêu cầu 
DN phải xác định giá trị của tài sản sát với mức giá 
thị trường tại thời điểm lập BCTC. Mục đích của 
việc đánh giá lại TSCĐ nhằm: 
- Để thấy tỷ lệ lợi nhuận thực sự trên vốn được 
sử dụng.
- Bảo toàn đủ số tiền trong kinh doanh để thay 
thế tài sản cố định khi hết thời hạn sử dụng.
- Dự phòng khấu hao dựa trên chi phí lịch sử 
sẽ cho thấy lợi nhuận tăng cao và dẫn đến việc trả 
cổ tức quá mức.
- Để thấy được giá trị thị trường của tài sản đã 
tăng giá cao đáng kể kể từ khi mua như đất và bất 
động sản.
- Thương lượng giá hợp lý đối với tài sản của 
công ty trước khi sáp nhập với hoặc mua lại bởi 
một công ty khác.
- Phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu 
(phát hành quyền hoặc chào bán tiếp theo).
- Để có được giá trị thị trường hợp lý của tài 
sản, trong trường hợp giao dịch bán và cho thuê lại.
- Khi công ty có ý định vay vốn từ các ngân hàng 
/ tổ chức tài chính bằng cách thế chấp tài sản cố 
định của mình. Đánh giá lại tài sản hợp lý sẽ giúp 
công ty có được số tiền vay cao hơn.
- Trong các công ty tài chính, các khoản dự trữ 
đánh giá lại được yêu cầu vì lý do pháp lý. Chúng 
TÖØ LYÙ LUAÄN ÑEÁN THÖÏC TIEÃN
NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN54 Số 138 - tháng 4/2019
được bao gồm khi tính lượng tiền của một công ty 
để cung cấp một cái nhìn công bằng hơn về nguồn 
tài nguyên hiện có. Chỉ một phần của tổng số tiền 
của công ty (thường là khoảng 20%) có thể được 
cho mượn hoặc nằm trong tay của bất kỳ một đối 
tác khác tại một thời điểm nhất định.
- Để giảm tỷ lệ đòn bẩy (tỷ lệ nợ trên vốn chủ 
sở hữu).
Trong sự phân biệt giữa định giá tài sản và thẩm 
định giá với mô hình tính giá trong kế toán TSCĐ 
(mô hình đánh giá lại), có thể thấy mối liên kết 
giữa đánh giá lại với định giá tài sản và thẩm định 
giá. Để thực hiện được công việc đánh giá lại đòi 
hỏi cần có kỹ thuật định giá tài sản trong DN. 
Ví dụ cụ thể:
Doanh nghiệp có thể thực hiện kỹ thuật định 
giá thông qua việc thu thập các thông số kỹ thuật 
tương đồng về chất lượng và công năng còn lại (dựa 
trên đặc điểm về ngày sản xuất, kích thước, công 
suất, tuổi thọ hiện nay, tuổi thọ dự tính, tuổi thọ còn 
lại, báo cáo về duy tu, bảo dưỡng, bảo hành, lắp ráp 
thiết bị đi kèm...) từ đó điều chỉnh theo các mức giá 
của máy móc thiết bị (MMTB) cùng tiêu chuẩn (đặc 
trưng kỹ thuật của MMTB chuẩn). DN có thể xác 
định giá trị hợp lý của tài sản bằng cách xác định 
giá của TSCĐ thay thế (mới) trên thị trường nhân 
với thời gian khấu hao còn lại và chia cho thời gian 
sử dụng hữu ích của chính TSCĐ đó. Bởi lẽ, giá trị 
hợp lý của một số tài sản cố định có thể khá biến 
động, đòi hỏi phải đánh giá lại thường xuyên mỗi 
năm một lần. Nếu một tài sản cố định có tính chất 
chuyên biệt đến mức không thể có được giá trị hợp 
lý dựa trên thị trường, thì nên sử dụng một phương 
pháp thay thế để đạt đến giá trị hợp lý ước tính (ví 
dụ như sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu 
trong tương lai hoặc ước tính chi phí thay thế của 
một tài sản). Việc thuê các cơ quan thẩm định giá 
nhằm xác định giá trị của tài sản dùng cho mục 
đích cổ phần hóa, đầu tư hay sáp nhập DN thì cũng 
mang lại cách xác định giá trị thị trường của tài sản 
(dựa trên phương pháp chi phí, phương pháp thu 
nhập), tuy nhiên đây là công việc của các cơ quan 
thẩm định giá với kỹ năng nghiệp vụ chuyên môn 
chứ không phải công việc tính giá của DN. 
kết luận 
Trên đây là những ý kiến trao đổi của tác giả 
về cách hiểu mô hình tính giá trong kế toán. Dựa 
trên cơ sở so sánh với các khái niệm như cơ sở tính 
giá, phương pháp tính giá, định giá, thẩm định giá 
và đánh giá lại, bài viết hy vọng sẽ giải quyết được 
những vướng mắc trong quá trình nhận thức và 
xác định giá trị tài sản thực tiễn hiện nay nhằm 
phục vụ cho quá trình cung cấp thông tin cho các 
đối tượng sử dụng trong từng giai đoạn cụ thể.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bierman, H. (1963), Measurement and 
Accounting, The Accounting Review, Vol. 
38, July;
2. Bunge, M. (1967), Scientific Research II The 
Search for Truth, Springer Verlag;
3. Griffin, C. H., Williams, T. H. and Larson, 
K. D. (1971), Advanced Accounting, 
Richard D. Irwin;
4. Heath, L. C. (1987), Accounting, 
Communication, and the Pygmalion 
Syndrome, Accounting Horizons, Vol.1, No. 1;
5. Hornby, A. S., Gatenby, E.V. and Wakefield, 
H. (1966), The Advanced Learner’s 
Dictionary of Current English, Oxford 
University Press;
6. Horngren, C. T., Foster, G. and Datar, S. M. 
(1994), Cost Accounting – A Managerial 
Emphasis, Prentice Hall;
7. Horneren, C. T. and Harrison, JR., W. T. 
(1989), Accounting, Prentice Hall;
8. Ijiry, Y (1975), Theory of Accounting 
Measurement, American Accounting 
Association;
9. Petri Vehmanen (2013), Measurement 
of assets and the classical measurement 
theory, LTA 2/13, pp 130-161, 
semanticscholar.org/4407/0ba079ec926467a;
10. Rescher, N. (1969), Introduction to Value 
Theory, Prentice-Hall;
11. Sterling, R. R. (1979), Toward a Science of 
Accounting, Scholars Book;
12. Stevens, S. S. (1946), On the Theory of 
Scales of Measurement, Science, Vol. 103, 
January-June.