Bài giảng Định giá sản phẩm xây dựng - Nguyễn Ngọc Quang

n nghiệm thu khối lượng
hoàn thànhtheo hợp đồng, phát sinh; Kết quả nghiệm thu khảo sát, thiết kế; Biên
bản bàn giao công trình đưa vào sử dụng; Bảng xác định giá trị quyết toán hợp đồng
đã được xác nhận; Tài liệu khác có liên quan.
3.2. Các quy định về trình tự, thủ tục quyết toán
VIII. Quản lý hợp đồng xây dựng
Bên giao thầu, bên nhận thầu, trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình có trách
nhiệm lập kế hoạch và biện pháp tổ chức thực hiện phù hợp với nội dung của hợp
đồng đã kí kết nhằm đạt được các thoả thuận trong hợp đồng. Nội dung quản lý thực
hiện hợp đồng bao gồm:
1. Quản lý chất lượng
- Việc quản lý chất lượng hợp đồng xây dựng căn cứ vào các quy định hiện hành
về quản lý chất lượng công trình.
- Nội dung quản lý chất lượng.
- Trách nhiệm về quản lý chất lượng.
- Biện pháp bảo đảm chất lượng.
- Xử lý các phát sinh về chất lượng.
- Các quy định về nghiệm thu các công việc hoàn thành.
2. Quản lý tiến độ thực hiện hợp đồng
- Căn cứ vào kết quả đấu thầu, biện pháp quản lý tiến độ, từ các đề xuất của nhà
thầu về tiến độ đã được trúng thầu.
- Quy định các mốc thời gian tiến hành.
- Nội dung quản lý
- Đánh giá các yếu tố tác động.
- Trách nhiệm các bên trong việc quản lý tiến độ.
3. Quản lý giá hợp đồng và thay đổi, điều chỉnh hợp đồng
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 113
- Căn cứ vào loại hợp đồng, giá hợp đồng, các quy định về quản lý chi phí 
để quản lý giá hợp đồng, điều chỉnh giá hợp đồng.
- Nội dung quản lý.
- Trách nhiệm của các bên trong việc quản lý giá, điều chỉnh giá hợp
đồng.
- Đánh giá các yếu tố tác động đến giá hợp đồng và việc điều chỉnh giá hợp 
đồng.
- Tạm ứng, thanh toán và quyết toán hợp đồng.
4. Quản lý an toàn, vệ sinh môi trường và phòng chống cháy nổ
- Căn cứ quản lý thực hiện theo quy định của Luật Xây dựng, Nghị định 
16/2005/NĐ-CP, các pháp luật khác có liên quan.
- Quyền và trách nhiệm của các bên tham gia hợp đồng.
5. Quản lý thay đổi và điều chỉnh hợp đồng
- Trường hợp điều chỉnh.
- Nguyên tắc điều chỉnh hợp đồng xây dựng.
6. Quản lý các nội dung khác của hợp đồng
- Bảo đảm thực hiện hợp đồng.
- Nhà thầu phụ do chủ đầu tư chỉ định: Trách nhiệm của bên giao thầu về 
thầu phụ.
- Quyền hạn của nhà thầu chính đối với thầu phụ.
- Bảo hiểm, bảo hành công trình.
- Trách nhiệm đối với sai sót.
- Tạm dừng và chấm dứt hợp đồng.
- Rủi ro và trách nhiệm các bên.
- Bất khả kháng.
- Thưởng phạt hợp đồng.
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 114
- Giải quyết tranh chấp hợp đồng.
- Hiệu lực hợp đồng.
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 115
Chương 9
Thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng 
công trình (4 tiết)
I. Thanh toán vốn đầu tư
1. Các yêu cầu cơ bản
Phạm vi áp dụng đối với các nguồn vốn; Trách nhiệm của chủ đầu tư; Xác định chi
phí hợp pháp phục vụ thanh toán; Yêu cầu về nội dung và kết quả.
2. Hồ sơ, thủ tục, thẩm quyền trong thanh toán vốn đầu tư
2.1. Hồ sơ, quy trình, trách nhiệm trong thanh toán vốn đầu tư
2.1.1. Nguyên tắc thanh toán
Khối lượng hoàn thành; Nội dung, phương thức thanh toán trong hợp đồng đã ký
kết.
2.1.2. Kế hoạch thanh toán và điều kiện thực hiện thanh toán vốn đầu tư cho các
dự án
a) Kế hoạch thanh toán vốn đầu tư:
Phân cấp trong lập, thẩm định, phê duyệt kế hoạch thanh toán vốn; tài liệu cơ sở
phục vụ việc thông báo kế hoạch thanh toán vốn đầu tư
b) Điều kiện thanh toán
- Các yêu cầu về mở tài khoản;
- Điều kiện, hồ sơ, thủ tục thanh toán giai đoạn chuẩn bị đầu tư;
- Điều kiện, hồ sơ, thủ tục thanh toán giai đoạn thực hiện dự án.
2.1.3. Thủ tục và quy trình thanh toán vốn đầu tư của dự án
- Thanh toán đối với giá hợp đồng trọn gói.
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 116
- Thanh toán đối với giá hợp đồng theo đơn giá cố định.
- Thanh toán đối với giá hợp đồng theo giá điều chỉnh.
- Thanh toán đối với giá hợp đồng kết hợp.
2.1.4. Thẩm quyền các chủ thể
a) Đối với chủ đầu tư.
b) Đối với cơ quan cấp phát, cho vay.
II. Quyết toán vốn đầu tư
1. Các yêu cầu cơ bản
2. Nội dung, hồ sơ, thẩm quyền thẩm tra Báo cáo quyết toán
2.1. Nội dung Báo cáo quyết toán
Xác định nguồn vốn; Chi phí đầu tư đề nghị quyết toán; Chi phí đầu tư thiệt 
hại; Xác định giá trị tài sản hình thành qua đầu tư.
2.2. Biểu mẫu Báo cáo quyết toán
Đối với dự án hoàn thành; Đối với công trình, hạng mục công trình hoàn
thành; Đối với dự án quy hoạch, chi phí chuẩn bị đầu tư bị huỷ bỏ.
2.3. Hồ sơ trình duyệt quyết toán
- áp dụng với dự án, công trình, hạng mục công trình hoàn thành.
- áp dụng với dự án quy hoạch, chi phí chuẩn bị đầu tư của dự án bị huỷ bỏ.
2.4. Thẩm quyền thẩm tra quyết toán
Dự án quan trọng Quốc gia; Dự án do Bộ trưởng, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân
cấp Tỉnh, Thủ trưởng cơ quan cấp Bộ quyết định đầu tư; Dự án do Chủ tịch Uỷ ban
nhân dân cấp Huyện quyết định đầu tư; Các dự án khác.
3. Kiểm toán, quyết toán vốn đầu tư
- Nguyên tắc chung về kiểm toán
- Trách nhiệm của chủ đầu tư
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 117
- Trách nhiệm của nhà thầu kiểm toán
4. Thẩm tra quyết toán dự án hoàn thành
4.1. Nội dung tham tra
- Nội dung thực hiện đối với dự án đã thực hiện kiểm toán quyết toán.
- Nội dung thực hiện đối với dự án chưa kiểm toán quyết toán.
4.2. Trình tự thẩm tra và nội dung của Báo cáo kết quả thẩm tra quyết 
toán dự án hoàn thành
a) Thẩm tra hồ sơ pháp lý: Về trình tự thủ tục; tính pháp lý các hồ sơ; 
Tính hợp lệkhi sử dụng vốn...
b) Thẩm tra chi phí đầu tư:
- Thẩm tra những công việc do chủ đầu tư (ban quản lý dự án) tự thực
hiện: Nội dung khoản mục chi phí được thực hiện; Nguyên tắc, thủ tục,
cách thức thẩm tra.
- Thẩm tra những công việc do các nhà thầu thực hiện theo hợp đồng
+ Thẩm tra đối với phần hợp đồng áp dụng theo hình thức "Giá hợp đồng
trọn gói" (không phân biệt hình thức lựa chọn nhà thầu).
Hồ sơ cần thiết phục vụ thẩm tra; Nguyên tắc, thủ tục, cách thức thẩm tra
+ Thẩm tra đối với phần hợp đồng áp dụng theo hình thức "Giá hợp đồng
theo đơn giá cố định" (không phân biệt hình thức lựa chọn nhà thầu): Hồ
sơ cần thiết phục vụ thẩm tra; Nguyên tắc, thủ tục, cách thức thẩm tra.
+ Thẩm tra đối với phần hợp đồng áp dụng theo hình thức "Giá hợp đồng
theo giá điều chỉnh" (không phân biệt hình thức lựa chọn nhà thầu): Hồ sơ
cần thiết phục vụ thẩm tra; Nguyên tắc, thủ tục, cách thức thẩm tra.
+ Thẩm tra đối với hợp đồng theo hình thức "Giá hợp đồng kết hợp"
(không phân biệt hình thức lựa chọn nhà thầu): Hồ sơ cần thiết phục vụ
thẩm tra; Nguyên tắc, thủ tục, cách thức thẩm tra.
- Thẩm tra các trường hợp phát sinh về khối lượng:
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 118
Các trường hợp được tính phát sinh khối lượng; Hồ sơ cần thiết phục vụ thẩm 
tra; Nguyên tắc, thủ tục, cách thức thẩm tra.
- Thẩm tra chi phí đầu tư thiệt hại không tính vào giá trị tài sản:
+ Thẩm tra chi phí thiệt hại do thiên tai, địch hoạ và bất khả kháng
khác.
+ Thẩm tra chi phí cho khối lượng công việc được huỷ bỏ.
- Thẩm tra giá trị tài sản hình thành qua đầu tư:
+ Thẩm tra đối với tài sản cố định được hình thành.
+ Thẩm tra đối với tài sản lưu động được hình thành.
- Thẩm tra tình hình công nợ, vật tư, thiết bị tồn đọng: Các căn cứ để thẩm
tra; Nguyên tắc, cách thức thẩm tra.
- Xem xét việc chấp hành của chủ đầu tư và các đơn vị có liên quan đối với ý
kiến kết luận của các cơ quan Thanh tra, Kiểm tra, Kiểm toán nhà nước (nếu có).
- Nhận xét, đánh giá, kết luận.
Về cơ chế, chính sách trong quản lý đâu tư xây dựng; Về quản lý tài sản qua
đầu tư; Kiến nghị giá trị quyết toán và xử lý các vấn đề liên quan.
5. Phê duyệt quyết toán
5.1. Thẩm quyền phê duyệt quyết toán
Bộ trưởng Bộ Tài chính; Bộ trưởng các Bộ, Chủ tịch Uỷ ban nhân cấp Tỉnh;
Đối với các dự án còn lại.
5.2. Quản lý quyết định phê duyệt quyết toán
6. Chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán, kiểm toán
6.1. Xác định chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán, chi phí kiểm toán.
6.2. Quản lý, sử dụng chi phí thẩm tra và phê duyệt quyết toán: Đối với dự
án từ nhómB trở lên; Đối với dự án từ nhóm C.
6.3. Nội dung chi phí thẩm tra và phê duyệt quyết toán.
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 119
7. Thời hạn quyết toán
8. Trách nhiệm trong quyết toán dự án hoàn thành
8.1. Trách nhiệm của Chủ đầu tư:
8.2. Trách nhiệm của các nhà thầu:
8.3. Trách nhiệm của cơ quan kiểm soát thanh toán, cho vay vốn đầu tư:
8.4. Trách nhiệm của nhà thầu kiểm toán:
8.5. Trách nhiệm của cơ quan thẩm tra, phê duyệt quyết toán:
8.6. Trách nhiệm của các bộ, ngành, địa phương:
8.7. Trách nhiệm của cơ quan tài chính các cấp
III. Hướng dẫn phương pháp quy đổi chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình
tại thời điểm bàn giao đưa vào sử dụng
1. Các yêu cầu, nguyên tắc
Mục tiêu; Nội dung các khoản mục được tính toán; Tính toán với các trường hợp 
quy mô dự án khác nhau.
2. Phương pháp quy đổi
2.1. Căn cứ quy đổi
Chi phí thực hiện; Mặt băng giá; Các chế độ, chính sách liên quan.
2.2. Trình tự quy đổi
- Tính toán, tổng hợp chi phí;
- Xác định các hệ số quy đổi;
- Tính toán tổng hợp chi phí đầu tư xây dựng sau quy đổi.
2.3. Phương pháp quy đổi
2.3.1. Tính toán quy đổi chi phí xây dựng công trình
2.3.2. Tính toán quy đổi chi phí thiết bị
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 120
a) Quy đổi chi phí mua thiết bị, chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ (nếu 
có).
b) Quy đổi chi phí khác của thiết bị; Chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, 
hiệu chỉnh (nếu có).
2.4. Quy đổi chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư
2.5. Quy đổi chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí 
khác
IV. Xác định giá trị tài sản bàn giao đưa vào sử dụng
1. Các yêu cầu chung
2. Các quy định cụ thể về xác định giá trị tài sản bàn giao đưa vào sử
dụng
2.1. Tài sản cố định
Xác định danh mục; Nguyên tắc tính toán vào dự án.
2.2. Tài sản lưu động:
Xác định danh mục; Nguyên tắc tính toán vào dự án.
2.3. Báo cáo xác định giá trị tài sản bàn giao đưa vào sử dụng
Định giá sản phẩm xây dựng-TS. Nguyễn Ngọc Quang 121